21世紀經(jīng)濟報道記者陳植 上海報道 房地產(chǎn)企業(yè)融資再獲政策支持。
1月26日，國家金融監(jiān)管總局召開會議(下稱“會議”)，部署推動落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關工作。
會議認為，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要發(fā)揮好地方政府的牽頭協(xié)調(diào)作用，加強工作統(tǒng)籌，細化政策措施，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接。要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構推送。要加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監(jiān)管等信息。要指導金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按市場化、法治化原則自主決策和實施，保障金融機構合法權益。
此外，會議要求金融機構對符合授信條件的項目，要建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著未來房地產(chǎn)信貸融資模式將出現(xiàn)重大變化。以往，銀行對房地產(chǎn)項目提供信貸資金時，不但會評估項目自身的銷售前景與回款狀況，還要全面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體負債率、資金周轉(zhuǎn)狀況與資金實力，這導致如今銀行往往對高負債率房地產(chǎn)企業(yè)采取“一刀切”式的拒貸策略。但在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制運作下，銀行將根據(jù)相關部門提供的項目白名單，以及相關項目具體開發(fā)建設情況、項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務等情況，按項目提供信貸支持，如此既能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，又令信貸投放變得更加精準高效且風控可控。
一位地方銀行信貸部人士告訴記者，目前他們正在等待住房城鄉(xiāng)建設部即將發(fā)布的首批可以融資扶持的房地產(chǎn)項目白名單，力爭通過綠色通道盡快發(fā)放項目貸款。
“此外，我們與不少地方政府部門進行深入溝通，了解當?shù)劁N售前景相對良好且資金能夠平衡的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過貸款展期或適度增加信貸投放等方式支持這些項目順利建設交付，進一步緩解相關房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險與流動性壓力。”他告訴記者。近期他們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前房地產(chǎn)市場的風險，主要以流動性問題為主。若銀行能快速響應房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，能有效降低后者的債務風險。
值得注意的是，此次會議還提出，金融機構要加強資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用。
一家銀行信貸風控部人士向記者透露，他們對此已做好預案，即未來投向房地產(chǎn)項目的貸款，均由銀行開展專戶管理，所謂信貸資金用途都需銀行先審核再發(fā)放，確保信貸資金只用于項目開發(fā)建設，不會被房地產(chǎn)企業(yè)挪用。
等待“白名單”
1月中旬，住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合金融監(jiān)管總局出臺《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（下稱《通知》），要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此次會議是金融監(jiān)管總局為了落實《通知》與協(xié)調(diào)機制的房地產(chǎn)信貸金融扶持舉措，向金融機構傳達具體的操作細則。
中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬指出，針對當前房地產(chǎn)市場運行和融資情況，通過建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，可以加強各方的溝通協(xié)調(diào)，為一視同仁地滿足不同所有制企業(yè)的融資、更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求，做好體制和機制保障。
上述地方銀行信貸部人士告訴記者，過去兩周，他們已與地方政府做了深入溝通，了解地方政府圍繞城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制所建立的（符合融資支持）房地產(chǎn)項目白名單范疇，優(yōu)化自身的房地產(chǎn)項目信貸投放策略。
記者多方了解到，圍繞（符合融資支持）房地產(chǎn)項目白名單的設立，不同地方政府也采取不同做法。
有些地方政府正在著手準備房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的細則，并形成首批房地產(chǎn)項目白名單，能納入這份白名單的房地產(chǎn)項目必須符合資產(chǎn)負債相對合理，項目具有可持續(xù)運營能力且擁有足夠的還款來源。此舉主要目的是將項目與房地產(chǎn)企業(yè)整體風險“切割”，令銀行敢貸能貸愿貸。
也有地方政府對不同類型房地產(chǎn)項目采取不同的融資扶持做法——對于正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，地方政府鼓勵銀行建立貸款綠色通道加快信貸投放；對于開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，地方政府要求銀行不盲目抽貸斷貸壓貸，鼓勵銀行通過貸款展期或調(diào)整還款安排等措施給予項目金融支持；對于對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，地方政府也會提示金融機構注意審慎開展授信。
“目前，我們已通過地方政府搭建的政銀企溝通平臺，與多家當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)做了溝通，了解具體項目的建設開發(fā)狀況與具體資金缺口，并根據(jù)項目銷售前景與回款狀況評估能否提供新的貸款支持。”前述地方銀行信貸部人士指出，只要是被地方政府納入房地產(chǎn)項目白名單，銀行都會根據(jù)“一項目一方案”的做法，力爭提供個性化的金融扶持措施。
他直言，盡管銀行已與多個地方房地產(chǎn)項目磋商具體的信貸支持與還款安排細節(jié)，但銀行要放貸仍需時日。因為銀行內(nèi)部正在等待住房城鄉(xiāng)建設部即將發(fā)布的首批可以融資扶持的房地產(chǎn)項目白名單，若上述項目被納入這份白名單，銀行的放貸步伐或?qū)⒓涌臁?span style="display:none">qNG流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM
綠色通道開通
為了落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的房地產(chǎn)項目信貸投放，不少銀行還專門建立了信貸綠色通道。
上述銀行信貸風控部人士告訴記者，為了進一步提高信貸審批效率與縮短審批時限，近日銀行內(nèi)部從房地產(chǎn)信貸部、風控部、合規(guī)部抽調(diào)多位員工組成專門的工作組，增強不同部門對同一個房地產(chǎn)項目的信息溝通，力爭解決信息不對稱所帶來的審批時效漫長復雜狀況。
在他看來，要讓信貸綠色通道發(fā)揮更大的作用，銀行還需與房地產(chǎn)企業(yè)加強溝通，掌握更多更全的房地產(chǎn)白名單項目信息，從而更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
“在地方政府搭建的政企銀溝通平臺機制下，我們已與多個房地產(chǎn)項目方開展深入溝通，掌握他們具體的建設進度與預售資金使用狀況，從而可以更快地評估其還款能力與資金平衡程度，加快信貸投放效率。”這位銀行信貸風控部人士表示。此外，他們也與地方政府增強溝通，了解地方政府房地產(chǎn)項目白名單的具體設定方式，以及納入白名單的相關房地產(chǎn)項目具體建設開發(fā)狀況與資金缺口原因等，評估它們能否納入信貸綠色通道范疇。
他表示，若通過信貸綠色通道，房地產(chǎn)項目的信貸資金從申請，到審批通過與資金到賬，可能在兩周內(nèi)完成。
在多位銀行人士看來，盡管綠色信貸通道能高效對接房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，但銀行需按照監(jiān)管要求做好“資金封閉運行與合理使用”，挑戰(zhàn)同樣不小。
一位銀行地方分行房地產(chǎn)信貸部門主管告訴記者，他們已明確告知房地產(chǎn)企業(yè)，在新的信貸資金發(fā)放后，相應的資金使用都需先通過銀行審批。以往銀行會根據(jù)項目建設進度分批發(fā)放信貸資金，但現(xiàn)在銀行要求所有的信貸資金使用，都需與相關項目開發(fā)建設憑證（發(fā)票）一一對應。此外銀行還將嚴格落實受托支付，即直接將款項支付給上游供貨商與建筑企業(yè)賬戶，不再經(jīng)手房地產(chǎn)企業(yè)賬戶，以此避免信貸資金被挪用。
“目前，多家房地產(chǎn)企業(yè)都同意我們的上述要求，目前他們也期望旗下房地產(chǎn)項目能盡早被納入白名單，吸引新的信貸資金投放，盡早完成項目交付，最終通過盤活存量項目資產(chǎn)以達到降低自身債務風險的目的。”他表示。
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