17條金融舉措支持住房租賃市場發(fā)展 多元化投融資渠道“大幕開啟”
為了支持住房租賃市場穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，金融監(jiān)管部門再出“大招”。
近日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，就金融支持住房租賃市場發(fā)展提出17條具體意見，包括支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、建立健全住房租賃金融支持體系、加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新等。
“《意見》也被業(yè)界稱為住房租賃金融17條，也是近年金融支持住房租賃市場發(fā)展的最大舉措。”一位城商行對公業(yè)務(wù)部門負責(zé)人向記者直言。
在他看來，《意見》對金融支持住房租賃市場發(fā)展，提出三大要求：
一是金融機構(gòu)需合理分工，即商業(yè)性金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類住房租賃主體合理融資需求；政策性開發(fā)性金融機構(gòu)則在符合自身職能定位與業(yè)務(wù)范圍前提下，為保障性租賃住房建設(shè)運營提供融資。
二是創(chuàng)新規(guī)范相關(guān)金融產(chǎn)品。即住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價合理，風(fēng)險評價和貸后管理完善；直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡單清晰、定價透明，資金用途真實合規(guī)，市場約束和運行機制健全有效。
三是大幅優(yōu)化信貸與資本市場配置，信貸市場側(cè)重滿足各類主體開發(fā)建設(shè)、購買租賃住房，以及住房租賃企業(yè)流動性和日常運營需求。資本市場則聚焦發(fā)展住房租賃長期投融資工具；且信貸市場和資本市場可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險特點，協(xié)同配合、合理接續(xù)。
“此外，《意見》提出穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，或?qū)⒂行Ы鉀Q以往資本在住房租賃領(lǐng)域的項目退出難題，吸引更多資本積極參與住房租賃市場投融資。”一位房地產(chǎn)基金投資總監(jiān)向記者直言。
銀行發(fā)力住房租賃市場信貸投放
去年2月24日，人民銀行、原銀保監(jiān)會起草《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，旨在培育發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一位銀行人士向記者透露，相比征求意見稿，此次《意見》的整體框架基本保持一致，條款修改主要表現(xiàn)在三大方面：
一是住房租賃開發(fā)建設(shè)項目資金比例更加靈活。比如征求意見稿里的“項目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的20%”，被改為“應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度相關(guān)要求”。
二是《意見》允許對住房租賃團體購房貸款按風(fēng)險合理定價，明確住房租賃團體購房貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險狀況、風(fēng)險緩釋措施等因素合理確定。
三是《意見》注重項目開發(fā)與運營融資的“可接續(xù)”――明確對于開發(fā)建設(shè)和持有運營為同一主體的租賃住房項目，商業(yè)銀行在發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款時，可同時簽訂經(jīng)營性貸款合同，與借款人約定后續(xù)經(jīng)營性貸款的發(fā)放接續(xù)條件，經(jīng)營性貸款可用于置換項目前期的開發(fā)建設(shè)貸款。
在這位銀行人士看來，上述條款的修改，正是瞄準住房租賃市場發(fā)展的重點與短板，充分按照市場化原則，向租賃住房的投資、開發(fā)、建設(shè)、運營提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。
上述城商行對公業(yè)務(wù)部門負責(zé)人直言，以往針對住房租賃項目的融資，銀行內(nèi)部往往參照傳統(tǒng)住房開發(fā)項目類別評估其信貸風(fēng)險，導(dǎo)致信貸投放力度不夠大，在《意見》面世后，銀行內(nèi)部正迅速學(xué)習(xí)理解《意見》相關(guān)條款，盡快調(diào)整針對住房租賃項目的信貸政策與信貸風(fēng)險評估機制，力爭擴大住房租賃領(lǐng)域的信貸資金投放。
“尤其是針對大城市住房租賃項目與自持物業(yè)住房租賃企業(yè)，今年的信貸資金投放力度肯定會明顯上升。”他分析說。
記者注意到，《意見》要求金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)突出重點、瞄準短板，一是主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)；二是重點支持以獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進其規(guī)模化、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認為，《意見》不但創(chuàng)新了住房租賃信貸品種，還拓寬了住房租賃市場多元化投融資渠道，為利用各類建設(shè)用地依法依規(guī)建設(shè)和持有運營長期租賃住房提供較強的信貸支持，有利于進一步吸引相關(guān)市場主體加大投資力度，進而促進住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。
房地產(chǎn)投資信托基金有望拓寬項目退出方式？
值得注意的是，《意見》還針對拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，提出了多項舉措，包括支持拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道；支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券；穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金；支持金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理機構(gòu)規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品；鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金長期持有運營租賃住房；支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場等。
“尤其是《意見》提出穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，頗受市場關(guān)注。因為這意味著住房租賃項目的退出渠道變得日益寬廣。”前述房地產(chǎn)基金投資總監(jiān)向記者表示，以往資本只能通過出售住房租賃項目實現(xiàn)項目退出，但在實際操作環(huán)節(jié)，收購方往往因資金鏈問題或市場環(huán)境變化，容易突然退出“項目收購”，導(dǎo)致項目退出難度增加，無形間影響各路資本進軍住房租賃市場的熱情。若房地產(chǎn)投資信托基金能獲得穩(wěn)步發(fā)展，不少租金收入長期穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)住房租賃項目就能向他們出售并實現(xiàn)項目獲利退出，必將提振各路資本入場的興趣。
《意見》指出，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金試點工作，在把控風(fēng)險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，為利用各類建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這驅(qū)動各路資本會側(cè)重關(guān)注雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳與其他大型城市的房地產(chǎn)投資信托基金試點動向，先在這些地區(qū)積極投資優(yōu)質(zhì)住房租賃項目。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，若要吸引更多社會資本入場參與住房租賃項目投融資，相關(guān)部門一方面需出臺更豐富的正向激勵措施。另一方面則要做好資金監(jiān)控，防范某些資本利用住房租賃信貸創(chuàng)新產(chǎn)品進行“項目TX”，包括對沉淀在住房租賃企業(yè)的資金進行托管或集中存管，以此減少資金被挪用的可能。
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