用已售房屋抵押貸款 銀行能否取得抵押權
□ 本報記者 羅莎莎
□ 本報通訊員 朱強
購買房屋后居住四年多，原房主不僅未在期限內協助辦理過戶登記手續，而且還將房屋抵押給了銀行申請貸款，銀行能否取得抵押權？近日，江蘇省淮安市中級人民法院對一起抵押權糾紛案作出終審判決，認定銀行在辦理抵押登記手續時未履行盡職調查義務，不能取得相應抵押權。
法院查明，2018年5月4日，蔡某庚與季某強簽訂《房屋買賣合同》，約定季某強將其拆遷獲得的某小區1103室拆遷安置房轉讓給蔡某庚，轉讓價52萬元，任何一方不履行合同約定義務，致合同目的不能實現，守約方有權選擇定金罰則或者要求對方支付總房價兩倍的違約金。蔡某庚支付房款后，季某強將該房屋交付給蔡某庚，蔡某庚經裝修后于2018年入住至今。
2022年9月，案涉拆遷安置房具備辦證條件，蔡某庚多次催促季某強配合辦理變更房屋產權手續。季某強向蔡某庚出具書面過戶協議，承諾于2023年1月1日前辦理過戶手續。另查明，季某強在2022年9月14日辦理案涉房屋的產權證后，以案涉房屋作為抵押物向某商業銀行申請貸款56萬元。該銀行在貸款審查時僅查看了季某強房屋產權證書，并未對抵押房屋進行實地勘察，于12月20日辦理了案涉房屋的抵押權登記，隨后發放了貸款。
因季某強未能如期配合辦理過戶登記手續，蔡某庚訴至法院，請求判令注銷該房屋的抵押登記、季某強協助辦理過戶手續。
一審法院認為，蔡某庚與季某強于2018年5月4日簽訂《房屋買賣合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在該房屋辦理產權初始登記后，季某強應當按約協助蔡某庚進行房屋產權變更登記，但在蔡某庚催告下，季某強拒不配合辦理房屋產權變更登記，反而以房屋作為抵押物向銀行申請貸款。銀行在辦理貸款抵押手續時并未查看抵押房屋現場實際情況，亦未能盡到審慎核查責任。案涉《房屋買賣合同》簽訂后，并非蔡某庚的過錯導致房屋未進行產權變更登記。
根據相關法律規定，房屋買賣在前，抵押權設定在后，蔡某庚對房屋享有的物權期待權應優先于銀行的抵押權，故對蔡某庚要求注銷抵押、辦理房屋產權變更登記的訴訟請求應予以支持。據此，法院認定某商業銀行未善意取得涉案房屋的抵押權，判決某商業銀行注銷抵押登記，季某強協助真實權利人蔡某庚辦理房屋過戶登記。
某商業銀行不服一審判決，提起上訴。二審法院經審理后駁回上訴，維持原判。
未對抵押房產狀況盡職調查不能善意取得抵押權
二審法官庭后表示，實踐中，部分拆遷戶在獲取拆遷安置房屋后，會將該房屋另行出售他人，但由于拆遷安置房過戶存在五年的辦證空窗期，買受人無法及時掌握具體辦證時間而致無法及時過戶，就可能出現像本案中季某強辦證后將房屋作為抵押物辦理貸款的情況，進而引發糾紛。這類案件在處理過程中除了涉及拆遷安置房的買受人與拆遷戶的過戶請求權爭議外，還涉及安置房買受人與銀行抵押權人的爭議。
實際上，拆遷戶將拆遷安置的房屋予以出售并實際交付后，其使用該房屋進行抵押屬于無權處分。由于該房屋的登記權利人與實際權利人不一致，無權處分人將該房屋另行抵押給他人，他人基于不動產登記的推定效力相信抵押人有權處分，就存在權利沖突的情況。
針對此類情況，就需要結合民法典第三百一十一條所規定的善意取得制度進行調適，即登記的抵押權人是否取得抵押權，核心在于其是否構成善意。而銀行作為專業金融機構，在辦理抵押合同及抵押登記手續時，應當按照商業銀行法、《中國人民銀行貸款通則》《個人貸款管理暫行辦法》等法律法規的規定，對抵押物的權屬和價值以及實現抵押權的可行性進行嚴格審查。
“銀行在辦理貸款過程中，對當事人提供的抵押房屋未進行現場查看，未核實房屋的實際居住情況，而僅憑當事人提供的不動產權證直接辦理抵押貸款，銀行存在重大過失，不能善意取得抵押權。”承辦法官提醒。
本案中，蔡某庚自2018年時起即在涉案房屋中居住，若某商業銀行在放貸前按照相關規定的要求進行實地調查，不難發現當時實際占有使用該房屋的是蔡某庚，而非提供抵押擔保的季某強。銀行在審查案涉貸款業務時不僅未發現有他人實際占有使用房屋，而且其一審提供的實地走訪照片中的房屋裝潢及家具與涉案房屋有明顯區別，能夠證明該銀行在貸款交易過程中未遵循合理的商業準則和管理規范，對應有的調查內容未履行盡職審核義務，客觀上存在過失，不符合民法典規定的善意要件，故法院認定某商業銀行未善意取得訟爭房屋的抵押權，遂作出上述判決。(法治日報)
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