REITs終于止跌反彈，連跌是因底層資產(chǎn)還是市場情緒？
連續(xù)多日下跌后，多數(shù)REITs產(chǎn)品價格終于反彈。例如中金普洛斯REITs在經(jīng)過開盤九連陰后，1月15日漲3.33%。
消息面上，REITs停牌潮洶涌，不少基金管理人和原始權(quán)益人行動起來，通過增持REITs產(chǎn)品、積極溝通交流等手段來穩(wěn)定市場預(yù)期。
然而，個別REITs產(chǎn)品發(fā)布增持公告后，仍有未能止跌甚至跌幅擴大的。比如國泰君安城投寬庭保租房REITs原始權(quán)益人控股股東在12日發(fā)布“基金份額增持計劃的公告”后，該產(chǎn)品于15日單日下跌7.41%，報收2.822元/份。
管理人自救，REITs止跌
Choice數(shù)據(jù)顯示，1月15日，在滬深兩市交易所上市的30只REITs產(chǎn)品，有20只單日收漲，其中中金旗下兩只產(chǎn)品漲幅最大。
中金普洛斯REITs當日收漲3.33%，報收2.822元/份，這也是該產(chǎn)品在經(jīng)過開年連續(xù)9個交易日下跌后首次反彈。中金安徽交控REITs則漲2.39%。
同樣獲得反彈的還有紅土創(chuàng)新深圳安居REITs，開年9個交易日連續(xù)下跌后，15日收漲2.35%，報收2.267元/份，但相較年內(nèi)高點仍下挫8.96%。
第一財經(jīng)記者注意到，此前REITs產(chǎn)品大跌之際，不少管理人積極采取自救措施。
11日，中金廈門安居REITs公告，該基金原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方增持基金份額計劃獲批。實際上，在去年6月17日該產(chǎn)品曾發(fā)布基金原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方增持基金份額計劃的公告，增持份額不超過2500萬份，占基金已發(fā)行總份額的5%。
10日，嘉實基金接連發(fā)布兩份公告：嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基金管理人及原始權(quán)益人齊齊出手，進行自購或增持?；鸸芾砣思螌嵒鹩媱澴怨嬷掌?2個月內(nèi)使用1000萬元以內(nèi)固有資金投資該基金；原始權(quán)益人北京京東世紀貿(mào)易有限公司及/或其關(guān)聯(lián)方自公告之日起12個月內(nèi)擇機實施本次增持計劃，合計金額不超過1800萬元，并承諾6個月內(nèi)不會減持。
從二級市場價格來看，上述自購公告取得了一定效果。中金廈門安居REITs 15日收漲0.54%，而嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITs當日雖仍繼續(xù)下跌0.21%，但跌幅明顯收窄，且目前2.429元/份的價格，相比年內(nèi)低點上漲6.68%。
嘉實基金告訴第一財經(jīng)記者，嘉實京東倉儲物流REITs投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營穩(wěn)定，基金投資運作正常，外部管理機構(gòu)履職正常，無應(yīng)披露而未披露的重大信息。
但增持、自購并非“止跌良藥”，仍有產(chǎn)品發(fā)布公告后，跌幅繼續(xù)擴大。
國泰君安城投寬庭保租房REITs原始權(quán)益人控股股東在12日發(fā)布“基金份額增持計劃的公告”，但該產(chǎn)品當日盤中一度跌破發(fā)行價，截至收盤，跌幅收斂至0.07%；15日，跌幅擴大，報收2.822元/份，跌7.41%。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，國泰君安城投寬庭保租房REITs投資的上海保租房項目品質(zhì)較高，且是大戶型偏多，因上海租金近期有下降趨勢，故保租房租金也可能在此過程中出現(xiàn)下降，由此市場對于項目收入存在一定顧慮。
底層資產(chǎn)出現(xiàn)問題？
盡管1月15日有所反彈，但2024開年以來，在投資者眼中向來穩(wěn)健的REITs產(chǎn)品，還是迎來了一波讓市場“猝不及防”的停牌潮。
4日晚間，華安張江產(chǎn)業(yè)園REITs公告，因連續(xù)3個交易日累計下跌11.15%，為了保護基金份額持有人的利益，5日開市起停牌1小時。不過停牌并未止住跌勢，9日晚間，該產(chǎn)品繼續(xù)公告，因連續(xù)3個交易日累計下跌13.11%，10日開市起停牌1小時。
嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITs也發(fā)生類似的情況。因連續(xù)3個交易日累計下跌12.00%，該產(chǎn)品8日開盤停牌1小時，此后，在9日繼續(xù)停牌1天，11日又停牌1小時。
嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITs連日來的下跌，緣于一份續(xù)租情況公告。4日收盤后，該REITs產(chǎn)品發(fā)布關(guān)于武漢項目主要承租人續(xù)租情況的公告，公告顯示，經(jīng)調(diào)整過后2024年的凈有效租金較2023年降低了13.16%。
這讓市場懷疑，是否部分REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)出現(xiàn)了問題。
除了上述2只公募REITs外，今年以來，還有紅土創(chuàng)新鹽田港REITs、華夏杭州和達高科產(chǎn)園REITs、中金普洛斯REITs這3只REITs產(chǎn)品也相繼停牌。
分析人士：REITs仍具備長期投資價值
天相投顧數(shù)據(jù)顯示，除了嘉實京東倉儲REITs底層資產(chǎn)未來現(xiàn)金流預(yù)期受到消息面影響較大以外，華安張江產(chǎn)業(yè)園REITs也在近期公告中再次提及去年的“突發(fā)退租事件”。自2023年5月起，張江產(chǎn)業(yè)園就受到“哲庫科技退租”的影響，市場對其現(xiàn)金流產(chǎn)生了一定程度的負面預(yù)期。而去年12月該基金擴募部分的配售份額也迎來了解禁，疊加近期恐慌情緒的加劇，進一步對該基金二級市場價格形成了較大沖擊。
有分析人士表示，REITs投資的標的自身確實可能會出現(xiàn)問題。現(xiàn)有的REITs基金底層資產(chǎn)可分為產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路等，目前來看一些底層資產(chǎn)已產(chǎn)生分化。底層資產(chǎn)表現(xiàn)決定著REITs價格，如果出現(xiàn)資金回籠不達目標的情況，可能影響REITs價格。
該人士進一步認為，“REITs基金的底層資產(chǎn)價格也會產(chǎn)生波動。如生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域中的發(fā)電廠、污水處理廠以及產(chǎn)權(quán)類的倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園，上述不動產(chǎn)會面臨市場供需關(guān)系的影響，從而造成二級市場上的價格變動。”
但一名倉儲物流類REITs管理人告訴記者，近日倉儲物流類REITs的下跌存在非理性因素，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市值下跌幅度已經(jīng)遠超租金跌幅，況且武漢項目占整體收入的比例并不大，武漢項目續(xù)租首年起始凈有效租金雖相較2023年末有所下降，但較2023年市場平均凈有效租金水平提高了30.54%，京東倉儲REITs的基本面沒有發(fā)生重大不利變化。
安爵資產(chǎn)董事長劉巖告訴記者，目前市場上部分公募REITs產(chǎn)品下跌，主要是由于底層資產(chǎn)的出租率下滑或租金價格下降所導(dǎo)致。對于公募REITs來說，底層資產(chǎn)的質(zhì)量和運營狀況對其價值和收益至關(guān)重要，如果出租率下降或租金價格下滑，將對REITs的收益產(chǎn)生負面影響，進而影響其在市場上的表現(xiàn)。
劉巖認為，REITs產(chǎn)品在短期內(nèi)可能會面臨持續(xù)低谷，不過長期來看，隨著經(jīng)濟形勢的不斷恢復(fù)，前景還是可期的。
排排網(wǎng)財富管理合伙人榮浩則認為，目前REITs產(chǎn)品下跌是暫時性的，且具有周期性特征，其底層資產(chǎn)是實實在在運營發(fā)展的，大部分屬于現(xiàn)金流相對較好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；等恢復(fù)到上升周期，其造血能力回升，二級價格企穩(wěn)，或許會迎來屬于REITs版本的“戴維斯雙擊”，因此還是具備長期配置價值的。
天相投顧基金評價中心表示，隨著近日部分公募REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運營相關(guān)公告，個別資產(chǎn)實際運營情況與前期偏樂觀預(yù)期有所差別，但行業(yè)整體穩(wěn)定，多數(shù)產(chǎn)品的業(yè)績與招募說明書預(yù)測水平差異不大，部分產(chǎn)品業(yè)績還有不小的增長。
“因此，此次回調(diào)更多是受到二級市場悲觀情緒影響。目前公募REITs市場規(guī)模還相對較小，流動性有限，二級市場更易受到市場悲觀情緒影響，從而發(fā)生同漲同跌的現(xiàn)象。部分項目短期二級市場價格調(diào)整幅度已經(jīng)大于其基本面波動?！碧煜嗤额櫡Q。
作者：徐宇
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