利率下調后 “以貸轉貸”暗涌
LPR(貸款市場報價利率)下調后，新發貸款應聲降低，存量房貸客戶也將在重定價后獲得更低利率，但北京商報記者調查發現，仍有一些貸款中介推介“以貸轉貸”生意，宣稱可以用2%―3%利率的經營貸、消費貸置換房貸，幫助存量房貸客戶減少剩余利息支出。在分析人士看來，“以貸轉貸”具有較高的操作風險，“轉貸降息”的過程中可能涉及到不法貸款中介對貸款申請材料的包裝乃至偽造，且購房者的個人隱私信息極易被泄露，建議購房者遠離。
轉貸中介仍積極攬客
“以貸轉貸”的灰色生意由來已久，彼時，存量房貸利率尚未下調，有不少借款人的房貸利率處于5%―7%左右的高位，不少貸款中介正是利用了購房者急于減少房貸利息的心理，營銷起“轉貸降息”這一方案，也就是將較高的房貸利率置換成為較低利率的經營貸、消費貸等。
如今，“以貸轉貸”灰色生意雖然已有所收斂，但仍有一些不法中介在違規攬客。“房貸轉貸置換可以操作了，有需要的私我”“還清房貸，重新置換低息產品”……不少貸款中介在社交媒體上打出口號。
對此，北京商報記者以購房者身份進行了咨詢，多位貸款中介均稱可以提供“以貸轉貸”服務。一位貸款中介稱，“‘以貸轉貸’的業務仍在正常辦理，一種為將房貸置換為2%左右的經營貸，另一種為置換為3%左右的消費貸”。
房貸置換經營貸的方式大同小異，主要面向房貸剩余還款資金較多的客戶，借款人首先要結清剩余房貸，然后再將房屋以企業法人、參股人的名義抵押給銀行，通過此方式向銀行借出經營貸，貸款中介起到的是“中間人”作用。
根據貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當貸款期限30年房貸利率為4.05%時，總利息為72.91萬元，若置換為20年貸款期限、利率為2%的經營貸，總利息節省了51.5萬元，為21.41萬元。
還有一類為將房貸置換為消費貸，此類置換則適合想要提前還貸的購房者。“辦理消費貸不需要結清剩余房貸，由我們從中牽頭將客戶資料提交至各大銀行，銀行審核后就可以放貸，現在消費貸利率為3%―4%左右，消費貸額度發放后就可以償還部分房貸。”
2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2月1年期貸款市場報價利率(LPR)報3.45%，與上月持平；5年期以上LPR報3.95%，上月為4.2%，下行25基點。以北京地區為例，調整后首套房貸利率，城六區內為4.05%、城六區外為3.95%，二套房貸利率，城六區內4.55%、城六區外4.5%。這也是自房貸利率錨定LPR以來，北京首套房貸利率的最低紀錄。
北京商報記者注意到，已有部分用戶享受到降息優惠，還有部分購房者重定價日為每年1月1日，也將在2025年1月享受到降息優惠，那么此時，選擇“以貸轉貸”是否劃算？一位貸款中介反駁稱，“房貸利率下調后也在4%左右，雖然低了一些，但畢竟是商貸，低也不會低到哪里，還是置換后比較劃算”。
但實際上，與房貸相比，經營貸、消費貸的貸款期限更短，根據國家金融監管總局今年2月發布的《個人貸款管理辦法》，個人消費貸款期限不得超過五年；個人經營貸款期限一般不超過五年，對于貸款用途對應的經營現金流回收周期較長的，最長不超過十年，因此客戶的月供還貸的壓力其實反而增大了，另外，銀行貸后檢查也會比較嚴格，若貸后放款審查發現異常，銀行有權要求借款人立即償還貸款。從上述角度看，“轉貸降息”的操作風險不容小覷。
暗藏多重風險
“以貸轉貸”此種方式看似頗有誘惑力，但實則暗藏多重風險。第一個風險是需要承擔各種名目的高額費用，例如，購房者首先要向貸款中介借取“過橋資金”，用來償還剩余房貸，而這筆貸款的款項通常來源于貸款中介自有或與其對接的“銀主”，屬于民間借貸行為，收取的服務費較高。
另一方面，貸款中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，實則是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格，若被銀行查出，購房者貸款資金將被銀行提前收回，面臨資金斷裂風險。此外，部分中介獲取消費者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息，侵害消費者信息安全權。
銀行業資深觀察人士蘇筱芮表示，“以貸轉貸”具有較高的操作風險。“轉貸降息”的過程中可能涉及到不法貸款中介對貸款申請材料的包裝乃至偽造，且購房者的個人隱私信息極易被泄露，操作流程中可謂是險象環生，因此建議借款人遠離。
博通咨詢金融行業資深分析師王蓬博指出，“以貸轉貸”屬于虛假借貸，該行為最后可能影響房屋本身的歸屬，其次，監管一直在嚴查經營貸或者消費貸資金流入樓市，應明確出臺相關法律法規嚴打貸款中介行為，銀行也應嚴查貸款資金流向。
“利率下調后，購房者是否需要提前償還房貸需要仔細斟酌。”北京尋真律師事務所律師王德悅建議，“如果個人現金流比較緊張，或者有更好的投資機會，那么提前還貸可能就不是最優選擇。此外，一些銀行可能會對提前還貸收取違約金或手續費，這也是需要考慮的因素。”王德悅如是說道。
北京商報記者 宋亦桐
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