21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 實(shí)習(xí)生劉玉婷 北京報(bào)道 3月5日上午9時(shí)，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。其中對(duì)房地產(chǎn)工作頗有著墨。
在回顧2023年工作時(shí)，政府工作報(bào)告提到，過(guò)去一年來(lái)，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作，制定實(shí)施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風(fēng)險(xiǎn)，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
對(duì)于2024年，政府工作報(bào)告提出，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。
具體而言，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
與往年相比，2024年政府工作報(bào)告還首次提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
此外，穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。
業(yè)內(nèi)分析人士表示，“防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)定”仍是今年樓市政策的底線目標(biāo)，一系列化解風(fēng)險(xiǎn)的政策也將繼續(xù)施行。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的新變化，相關(guān)政策也將陸續(xù)推出，如構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、完善基礎(chǔ)性制度、推進(jìn)“三大工程”等。
防風(fēng)險(xiǎn)仍是底線
自2021年下半年出現(xiàn)流動(dòng)性緊張局面以來(lái)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范，一直是監(jiān)管部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)。
其中，2023年的政府工作報(bào)告，首次在化解風(fēng)險(xiǎn)的工作大項(xiàng)下提及房地產(chǎn)，并提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?！?span style="display:none">U9X流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點(diǎn)LLSUM.COM
在2023年年末的中央金融工作會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，同樣提到了化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)與地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)并列，并提出，“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
2024年政府工作報(bào)告，再次在“化解風(fēng)險(xiǎn)”的工作大項(xiàng)下提到房地產(chǎn)，并基本延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表態(tài)。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，“防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)定”仍是今年房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)。
在此目標(biāo)下，相關(guān)措施也將繼續(xù)強(qiáng)化。除政府工作報(bào)告中提出的“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”外，近期各地陸續(xù)推進(jìn)的“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”及房地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單制度，也是重要方面。
根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，截至2024年2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。
住建部和金融監(jiān)管總局還要求，今年3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，是今年防范樓市風(fēng)險(xiǎn)最重要的舉措。此舉體現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)融資的管理更加精細(xì)化，同時(shí)也有助于市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)和信心的恢復(fù)。
新變化與新措施
與往年相比，今年政府工作報(bào)告仍有新意出現(xiàn)。其中，“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化”首次在政府工作報(bào)告中被提出。
分析人士認(rèn)為，這一提法體現(xiàn)出房地產(chǎn)發(fā)展面臨的大環(huán)境發(fā)生了變化，理解這種變化，對(duì)理解未來(lái)的政策取向至關(guān)重要。
對(duì)于這種變化，監(jiān)管層此前已有相關(guān)解讀。2023年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示，經(jīng)過(guò)近20年的高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整是正?，F(xiàn)象。按照機(jī)構(gòu)的解讀，這也說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展已邁向新階段。
但同時(shí)，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，仍有很強(qiáng)的支撐。一方面，當(dāng)前我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，無(wú)論從數(shù)量還是從質(zhì)量來(lái)看，城鎮(zhèn)化都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國(guó)的房屋總量已經(jīng)達(dá)到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。
盛來(lái)運(yùn)表示，“房地產(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段”。
在這一階段，供需關(guān)系表現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，政策導(dǎo)向也將隨之發(fā)生變化。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，3—4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對(duì)于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權(quán)住房有著較大需求，而現(xiàn)在的高價(jià)商品房為主的供應(yīng)模式無(wú)法滿足這種需求。
因此，必須要加大保障性住房建設(shè)和供給。
他還表示，需要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也就是在“人房地錢(qián)”要素配置和良性循環(huán)。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場(chǎng)”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應(yīng)，要實(shí)現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢(qián)的因素就是根據(jù)房屋和土地供應(yīng)分析項(xiàng)目供應(yīng)，資金來(lái)源，包括融資對(duì)接機(jī)制下的貸款資金、保障房項(xiàng)目清單制下的公共資金、市場(chǎng)資金等。
此外，在傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)出現(xiàn)降溫之時(shí)，新的動(dòng)力也在不斷培育。政府工作報(bào)告提到保障房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)。分析人士認(rèn)為，2024年，這些領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)持續(xù)的政策支持和更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
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