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          2024年佛山樓市復盤:“量價齊跌”原因何在?

          2025-01-15 09:15:58 來源:

          南方財經全媒體記者高慧超 實習生李彥茜 佛山報道NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          近日,佛山貝殼發布的《2024年年度佛山樓市大數據》(下稱“報告”)顯示,2024年,佛山全市一手住宅成交約4.45萬套(含別墅),同比下跌18%,為近十年最低;二手住宅網簽共54979套,同比下降6.8%,順德、南海仍維持市場成交主力地位不變。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          量跌的同時,佛山住宅價格繼續走低:二手房套均總價122萬元,同比減少18萬元;新房也呈現類似趨勢,套均總價約194萬元,同比減少29萬元。套均總價及貸款利率均明顯下降。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          但事實上,2024年,為促地產回暖,佛山已頻出利好政策,樓市仍“量價齊跌”,其原因何在?NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          多位受訪對象認為,一方面,泛家居產業作為佛山經濟增長的重要引擎,產業發展受房地產市場調整影響,導致不少員工收入不及預期,抑制了購房需求;另一方面,部分樓市政策力度還不夠足,一些消費者持觀望態度,等待更強政策。此外,廣州購房政策的虹吸效應較強,也削弱了佛山樓盤的競爭力。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          展望未來,佛山樓市的“止跌回穩”還需政策、經濟、人口等多方面因素共同作用。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          五區一手住宅成交均下跌

          據不完全統計,2024年,在中央下調LPR報價、取消房貸利率加點下限、調低首付比例等利好政策的基礎上,佛山出臺了十余個新政,促進樓市健康發展,包括多次上調公積金貸款額度、全面放開購房入戶、取消豪宅稅、允許商轉公、調整住房套數認定規定等,不斷降低購房門檻和成本。為何仍沒能拉動佛山樓市增長?NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          2024年,佛山五區一手住宅成交套數均呈下跌走勢,三水區跌幅最大,其次為高明區。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

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          住建部政策研究中心副教授李嘉珣認為,這首先與收入預期有關。工業是佛山經濟增長的主引擎,佛山家電家具、陶瓷建材等支柱性產業均與房地產緊密相連。當前,房地產市場面臨諸多挑戰,其調整影響了不少相關產業發展,導致佛山不少高薪崗位受限,勞動者收入預期不明朗,進而抑制了居民購房需求。而降低首付、取消限購、公積金額度等政策僅能降低買房門檻,未能提升性價比,消費者多持觀望態度,等待未來可能有的更強政策。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          2024年前三季度,佛山實現地區生產總值9335.48億元,同比增長1.6%,增速居26座萬億GDP城市末尾。與此同時,佛山市民對于杠桿買房的態度愈趨保守,2024年,佛山全款購房比例從2023年的24.7%上升到28.2%。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          收入預期不明朗疊加全款購房,導致消費者對于房價更為敏感。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          《白皮書》顯示,2024年,佛山二手交易以價換量趨勢明顯,二手房單價1萬元以內的房源成交占比提升至49.5%;成交總價在100萬元以下的房源占比高達49.3%,同比提升11.4%。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          受二手房議價幅度較大影響,佛山二手住宅成交占比持續提升。2024年,二手房議價率呈明顯上升趨勢,首次掛牌到成交的平均降價幅度為31.6%。佛山二手住宅成交占全市總成交55.3%,比2023年提升了3.3個百分點。其中,南海區二手住宅成交占區域總成交61%,為五區最高。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          除了佛山自身原因影響樓市外,李嘉珣還認為,2024年,廣州出臺的購房政策引發了虹吸效應,相較佛山,廣州部分樓盤存在價格優勢且高端盤金融屬性更強,這導致佛山樓盤的競爭力被削弱。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          “相較于廣州,目前佛山樓市在政策上有略微劣勢,所以的確能看到一些高端購房者會跑到廣州去買房。”貝殼找房佛山站城市總經理馬寧坦言,但樓市短期看政策、中期看經濟、長期看人口。截至2023年底,佛山的常住人口為961.54萬人,屬于特大城市。雖然2024年經濟增速相對落后,但佛山是一個藏富于民的城市,家庭月均收入排名在全國靠前。長期來看,佛山樓市發展仍有基礎。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          2025能否“止跌回穩”?

          2024年9月26日,中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”。從全國來看,房地產市場已初現止跌回穩的跡象。佛山樓市何時能夠“止跌”?NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          “從新房市場來看,目前佛山對新房價格管控比較嚴格,不允許隨便調低價格,開放商下調價格的空間不大。”從業八年的佛山地產中介蕭小龍說,不過,這也導致新房銷售難度增加,就需要政府加大降息、降門檻或其他政策紅利力度,吸引購房客。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          從板塊來看,改善性住房或將最快實現“止跌回穩”。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          《白皮書》顯示,近五年,佛山120-144㎡及144㎡以上面積新房成交比例呈上升趨勢。從價格來看,改善性住房的價格也更加穩定。2024年,佛山總價100萬元以下二手房產議價率最高達34.3%,400萬元以上房產的議價率最低。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          開發商也在加大改善性住房的建設力度。2024年,佛山新增批售住宅120-144㎡及144㎡以上供應比例上漲明顯,尤其144㎡以上產品占比漲幅達10%,其中南海區120㎡以上產品供應占比超一半。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

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          (數據來源:佛山住建局 制圖:佛山貝殼研究院)NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          值得一提的是,由于新增批售住宅持續減少,目前佛山新房供需已實現基本平衡。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          2024年,佛山新增批售住宅3.2萬套,創近年住宅供應量新低,比成交套數(4.45萬套)少1.25萬套。截至2024年末,佛山住宅庫存出清周期約12個月,基本供需平衡,其中禪城區出清周期僅7個月,庫存壓力最小,但高明區長達20個月,仍供過于求。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          受此影響,佛山2024年新出讓涉宅用地面積有所回升。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          《白皮書》顯示,2024年,佛山共出讓涉宅用地34宗,其中大于2000㎡地塊32宗,成交面積約163.22萬㎡,同比上升15.3%,成交金額約252.17億元,同比下降22.6%,全部宗地均底價成交,溢價率為0%。分區來看,順德區的成交面積最多,南海區的成交金額最高,兩區出讓面積合計占全市超七成,桂城、大良、大瀝成年度最“吸金”鎮街。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

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          國央企是佛山賣地的最強支撐。2024年,國央企拿地占比近八成,其中南控集團和順控城投是2024年佛山土地市場的最大買家,其拿地規模和金額均斷層領先其他房企。民企中除了宏宇、濤匯等老面孔外,廣州正升投資集團有限公司落子大瀝,首次進入佛山。另外還有廣東富華機械集團、東凱投資等跨界涉足房地產領域的本土民企,為土拍市場注入新鮮血液。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          樓市長期看人口,展望未來,多個業內人士認為,佛山促進房地產健康平穩發展的“金鑰匙”還是在人口上。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          佛山市房地產業協會執行會長周倩認為,未來如果廣州進一步放寬入戶政策,可能會對佛山房地產市場產生更大影響。因此,佛山需要加強城市形象宣傳,提升城市吸引力,以吸引更多來自粵港澳大灣區及其他地區的人才流入。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          李嘉珣也建議,未來,佛山應該圍繞留住人做文章,放寬落戶限制,簡化落戶和居留流程,為人才提供多元化住房保障,同時擴大購房補貼適用對象范圍,加大子女教育投入。NjA流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

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