南方財經全媒體記者鄭瑋 廣州報道
“本次征收土地目的為廣州市瑤臺城中村改造項目（一期）。越秀區征收農用地區片綜合地價為51萬元/畝，其中土地補償費標準為25.5萬元/畝，安置補助費標準為25.5萬元/畝。”12月初，南方財經全媒體記者走訪廣州多個城中村改造項目發現，在廣州市越秀區礦泉街瑤臺村經濟聯合社門口，征地補償安置公告已經張貼上墻。緊鄰著公告欄，廣州市瑤臺實業有限公司城市更新工作辦公室招牌也已上墻。
今年10月，住房城鄉建設部提出將通過貨幣化安置等方式，在全國新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。11月，專項債券、專項借款等城中村改造政策支持范圍從35個超大特大城市進一步擴大到近300個地級及以上城市。支持政策輪番落地，一度按下“暫停鍵”的城中村改造再度成為市場熱點。
據南方財經全媒體記者不完全統計，10月以來，北京、天津、青島、廣州、貴陽、大連、重慶、南寧等多座城市的城中村改造項目已接連宣布開工，太原、蘭州等多城也陸續發布城中村改造項目招標公告，其中不乏百億級重大項目。
其中，位于中心城區、規劃總建設量275萬㎡的瑤臺城中村改造項目建設預計帶動總投資額度就超過600億元。作為全國較早啟動城市更新的超大城市，廣州今年已確定了52個按照“依法征收、凈地出讓”新模式推進的城中村改造項目，目前34個項目已正式開工，推動安置房開工建設4.2萬套。
從各地實踐看，“政府主導、國企承建、專項資金支持”成為這輪大規模推進城中村改造的關鍵詞。
受訪專家向記者表示，推進城中村改造是城市發展的“剛需”，但城中村改造項目周期普遍較長，目前大部分項目還處于征地拆遷階段，關鍵還要看后續政策能否持續發力，支持城中村改造項目順利進入開發階段，而在加快推進改造的同時，也要考慮如何更好地保留過去城中村作為非正式空間對城市經濟發展起到的補充性作用。
“（租房）目前沒影響的，改造10年8年的事。”白云區三元里村的城中村改造項目剛剛開工，房東何姨（化名）對以租客身份詢問的記者表示。巷道狹窄的“握手樓”間，手寫張貼的招租告示隨處可見。對身處其中的村民、租戶和政府、企業等各方工作人員來說，這場動輒10年的長周期改造，才剛剛泛起漣漪。
作為三元里城中村改造項目的一部分，興發廣場二期拆除改造工作正在進行中，鄭瑋/攝
多城官宣百億改造項目
近兩個月來，加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造、加快落實收購存量閑置土地及收儲存量房、城中村改造政策支持范圍擴大到近300個地級及以上城市等增量政策依次落地，加速城中村改造的政策信號密集釋放。
政策信號頻發，各地動作也紛紛加快。據南方財經全媒體記者不完全統計，10月以來，北京、天津、青島、廣州、貴陽、大連、重慶、南寧等多座城市的城中村改造項目已接連宣布開工，太原、蘭州等多城也陸續發布城中村改造項目招標公告，其中有不少是百億級重大項目。
其中，11月，北京市豐臺區7個城中村改造項目即全部宣告啟動，總投資約911億元，總占地約707.59公頃，改造戶數6345戶，涉及約1.8萬居民，項目數及投資額均居北京全市第一，涉及拆除現狀房屋建筑面積約297.08萬平方米。同期，北京中心城區——朝陽區王四營鄉也完成王四營村、觀音堂村兩個村共921宗宅基地騰退任務，整體簽約率達99.78%。
與首都一城之隔的天津，截至三季度末，在19個納入計劃的城中村改造項目中已有13個項目宣布開工，除3個采取購買存量房方式安置的項目外，剩余3個項目也將于年內全部開工，預計全年完成投資73.96億元。其中，有專項借款需求的17個項目已全部納入國家第一批支持項目清單，借款總額215.8億元。
往南走，10月末，被列入2024年國家城中村改造計劃的青島西海岸新區辛安、東南莊城中村改造項目也進入實質性建設階段，實現當年簽約、當年清場、當年開工。據悉，項目總占地面積約109畝，總建筑面積約25萬平方米，總投資約24億元，年初已成功申請國開行專項借款額度15億元，預計2027年建成回遷。
2024年青島共計劃改造138個村，建成4萬套，截至11月中旬全市27個村、2.5萬套已封頂，7個村、4300戶完成回遷。從推進模式上看，青島一方面通過政府主導，按照“當年拆、當年建、三年回遷”標準加快項目建設，并爭取專項借款、中央資金約820億元，同時推行“房票安置”新模式，已實現房票安置2230套、20.55萬平方米。
整體來看，“政府主導、國企承建、專項資金支持”成為這輪全國大規模推進城中村改造的關鍵詞。其中，“地方政府專項債券+政策性金融機構專項借款+商業銀行貸款”也構成多個改造項目的主要資金來源。
廣州某城中村改造項目主體企業負責人告訴南方財經全媒體記者，目前項目建設資金中專項借款占據較大比例，同時企業也投入一定比例的自有資金，部分比較大型的空間配套項目可申請專項債、中央預算內投資等支持。
2024年初，廣州獲得全國首批城中村改造專項借款，政策性銀行授信1426億元，首批共發放借款15億元。截至2024年8月，廣州全市共有56個改造項目納入專項借款授信名單。
同樣也是在年初，《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》發布，明確至2035年廣州要推進轄內272條城中村（行政村）改造、涉及289個項目。其中，2024年要著力推動廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環五山創新策源區四大片區改造。
截至11月底，廣州全市52個按照“依法征收、凈地出讓”新模式推進的城中村改造項目中，34個項目已開工，共計推動安置房開工建設4.2萬套，剩余18個項目也在爭取在2024年年底前開工。52個項目整體改造完成后，預計可惠及村民10.8萬戶。
廣州案例：新模式如何落地？
4月，廣州黃埔發出全國首張城中村改造房票；5月，全國首部專門針對城中村改造的地方性法規《廣州市城中村改造條例》正式施行；11月，廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州……作為全國較早啟動城市更新的超大城市，今年以來，在全國多地積極推進城中村改造的同時，廣州又拿下多個“首次”。
具體來看，在城中村改造項目中，廣州正逐步由政府收儲、自主改造、合作改造等傳統改造模式向“依法征收、凈地出讓”模式轉變。其中，新中軸線（海珠）、廣州火車站、羅沖圍片區、環五山創新策源區等4個重點片區就是試行新模式的關鍵區域。
為何轉變模式？廣東省國土空間規劃協會會長馬向明表示，“城中村改造面臨的最主要問題并非規劃問題，而是土地問題。傳統模式強調引入社會資源推動城中村改造，通過政策扶持促進開發商介入。但這也暴露出一些問題，比如市場銷售前景良好的住宅項目容易實施，工業改造項目或區位不佳、難以復建的項目則進展緩慢。”
“有人把這形象地比喻為‘吃了肉，剩下一些骨頭’。”馬向明表示，為此，近年城中村改造模式的主要變化也在于將原本以市場為主導的改造模式，轉變為政府主導、專項資金支持、引入企業參與的模式，通過專項資金解決一些難以推進的項目，“啃下市場啃不了的硬骨頭”。
位于廣州火車站站城產居一體化延伸區，在今年9月正式啟動的瑤臺城中村改造項目就是越秀區采用“依法征收、凈地出讓”新模式的首個項目。
廣州市越秀區瑤臺城中村改造項目已正式啟動基坑支護施工，鄭瑋/攝
礦泉街道辦事處相關負責人表示，瑤臺村包括瑤臺、王圣堂、沙涌南3條自然村，按照“拆除新建”方式實施改造，改造范圍97公頃，現狀建筑面積202萬平方米，規劃總建設量275萬㎡。從整體規劃看，瑤臺城中村改造將按照“分片分期、逐步推進”原則，劃分三大組團實現滾動開發，建成后將新增約100萬平方米優質產業空間、打造7個社區中心、新增18萬平方米公共服務設施，預計項目建設帶動總投資超過600億元。
南方財經全媒體記者在項目現場了解到，瑤臺城中村改造項目建設主體為廣州建筑集團，目前正在開展房屋征拆和建設工作，已獲得基坑支護和土方開挖工程施工許可證，正式啟動基坑支護施工。
作為首批獲批的市級城中村改造主體企業，廣州建筑集團目前正主導推進7個城中村改造項目，包括瑤臺城中村改造項目、新街大陵城中村改造項目、塘坑村城中村改造項目、鹿頸村城中村改造項目、廣隆村城中村改造項目等。公開信息顯示，目前廣州已明確7家市級統籌做地主體，包括廣州城投、廣州建筑、越秀集團、珠江實業集團、機場建設投資集團、廣州交投、廣州地鐵等全資國企。
廣州市房協專家委員會委員、地產經濟學家鄧浩志認為，凈地出讓模式在一定程度上對政府、市場雙方均有益處。一方面，凈地出讓的土地能夠以更高價格出售，如果能夠妥善處理并實現凈地出讓，對于財政收入而言無疑是一項積極舉措。另一方面，對于開發商而言，凈地出讓模式下拆遷改造過程的風險主要由政府承擔，也減少了城中村改造項目的不確定性。
此外，自今年4月廣州黃埔發出全國首張城中村改造房票以來，房票安置也逐步成為多地選擇的“熱門”安置方式。
對此，鄧浩志表示，一方面，對購房者而言，廣州房票政策明確房票金額包括基礎補償金額和不超過5%的政策性獎勵，而且目前“房源超市”覆蓋范圍也拓展至廣州市全域范圍內可售的新建商品房，對購房者具有一定吸引力。另一方面，對政府而言，采取房票安置，其在結算過程中無需一次性支付大量現金，并可拉動一手房市場，有助于緩解市場庫存壓力。
如何保留城市“補丁”功能？
值得注意的是，近年來隨著各地改造項目持續推進，城中村在城市發展過程中承擔的獨特作用也逐步得到認識。如何在加快城中村拆建改造、減少公共衛生安全風險的同時，保留、優化其承載的城市功能，成為大規模推進改造需面對的關鍵問題。
馬向明表示，在過去數十年城市高速發展的過程中，城中村一方面存在環境臟亂、市政設施不足、易受內澇影響等問題，另一方面散布在城市各處的城中村也為年輕人提供了一片臨時棲息地，并發揮出孵化新興產業的作用，填補了政府公共服務的空缺，通過非正式空間為城市正式空間打上了“補丁”。
“前幾年，政府在廉租房領域的投入較少，主要依賴市場化的房地產供應。在這種情況下，城中村就起到了補充市場空缺的作用，為年輕人在城市中心區提供廉價住房供應，彌補城市中心區域高地價、高配套、高房價的問題。”馬向明表示。
以廣州越秀、白云兩區的城中村為例，南方財經全媒體記者在走訪過程中了解到，目前白云區三元里村兩房一廳的整租價格約為1500元/月，面積在50平方米左右，帶空調等基本家具。類似的房型，在越秀區瑤臺村的租金約為1300元/月。若兩人合租，人均月租金約為700元左右。
此外，馬向明提及，相比于城市正式空間，城中村的用地性質具有一定的靈活性，在孵化部分新興產業的過程中具備自有優勢，“一棟樓里可以下面辦公、上面居住，工作和生活無縫銜接。這在城市正式空間里是被禁止的，土地性質的靈活性也在一定程度彌補了城市功能。”
對此，馬向明建議，未來在推進城中村改造的過程中，也應當注意保留、優化城中村過去對城市經濟發展起到的補充作用，構建包容性城中村改造機制，不能簡單地一拆了之，應該更仔細、更深入理解城中村模式的負面影響，以及尚未被充分認識的積極作用，推進城中村區域空間品質提升、產業結構升級等多領域系統優化。
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