21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者唐韶葵 上海報道 11月27日~28日，上海第七批次集中供地圓滿落幕。以央國企為主的20家房企同臺競爭十宗地塊，最終總出讓金約為307.1億元，平均溢價率14.71%。
此次土拍最為顯著的特點是：央企大展拳腳并釋放了對樓市未來發(fā)展的信心。當(dāng)前，上海土拍中的優(yōu)質(zhì)地塊獲取門檻正逐漸提高，也適合資金實力雄厚的央國企參與。此次參拍的20家房企中，央企有8家，占比40%。從結(jié)果來看，除中國金茂外，其余7家央企拿地金額250億元，占本次出讓金的81%。其中，保利系、華潤系、中建系的多家企業(yè)拿下了9宗地，保利系的兩家企業(yè)更是溢價拿下市區(qū)4宗地，成為全場最大贏家。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，在一系列樓市政策推動下，上海土拍熱度上升，對提振上海樓市預(yù)期有積極的作用。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，土地市場分化愈加明顯，開發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點已經(jīng)由原來的布局核心一二線城市向重點一線城市轉(zhuǎn)移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競爭的重心，這也是高溢價地塊產(chǎn)生的原因。上海的土拍分化趨勢也較為明顯，縮量提質(zhì)是典型特征。上海優(yōu)化土地出讓交易規(guī)則，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，也符合上海樓市需求導(dǎo)向。可以預(yù)見的是，未來上海會有越來越多的高質(zhì)量項目入市。
市區(qū)地塊熱度高
本輪上海土拍，市區(qū)地塊熱度較高。從報名情況來看，除了寶山南大地塊、普陀桃浦地塊、虹口嘉興社區(qū)地塊以及青浦新城地塊以外，其余地塊參拍企業(yè)均超過5家。頭部央國企資金實力雄厚，補(bǔ)倉決心堅定，其中華潤報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利發(fā)展報名6宗地塊，最終華潤成功以40.37%、11.97%的溢價率競得浦東新楊思地塊及虹口嘉興社區(qū)地塊，同時底價補(bǔ)倉普陀桃浦區(qū)地塊，保利發(fā)展以26.56%、17.09%、16.27%的溢價率成功摘得浦東唐鎮(zhèn)地塊、楊浦濱江地塊以及楊浦江浦公園地塊。
以浦東新楊思、浦東唐鎮(zhèn)、閔行梅隴等地塊為例，這幾宗地距離地鐵站較近，周邊配套較成熟，靠近往期熱銷樓盤，且周邊競品較少，最終成交溢價率在18.4%~40.4%，后續(xù)上市項目或打破現(xiàn)有樓盤均價。
其中，新楊思地塊觸發(fā)中止價。這宗大熱門地塊由華潤+中能建+越秀聯(lián)合體競得，樓面均價7.44萬/平方米，溢價率40.37%，是實行“雙高雙競”規(guī)則以來第一次觸發(fā)中止價，并刷新了上海集中供地以來最高溢價率記錄。幾家央企搶到最后，將地塊的高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)全部帶到了上限：裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米，公共服務(wù)設(shè)施300平方米；2%的高端人才住房配建比例。知情人士向記者透露，由于地塊開發(fā)要求極高，中海選擇了退出。
值得一提的是，華潤+中能建+越秀聯(lián)合體此次拿下新楊思地塊，實際樓面價達(dá)到8萬元/平方米，比旁邊在售的新楊思上園高出不少，這令在售的新楊思上園面臨的退房糾紛局面出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。此前，甚至有準(zhǔn)業(yè)主計劃以30萬元的代價退房。而華潤+中能建+越秀聯(lián)合體拍下該項目西側(cè)地塊后，有準(zhǔn)業(yè)主立即收到銷售信息，稱華潤聯(lián)合體拍下的地塊未來售價預(yù)計11-12萬元/平方米，而新楊思上園即將開售的一期項目均價9.8萬元/平方米。
央企對于市區(qū)地塊的投資熱度空前，原因何在？一名業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，業(yè)績承壓是地產(chǎn)央企面臨的現(xiàn)狀，盈利能力的提升，只能通過獲取優(yōu)質(zhì)地塊與項目高超的運營、營銷手段實現(xiàn)。一方面，今年上海市區(qū)項目開盤去化還不錯，近期豪宅盤也重現(xiàn)“日光”，疊加區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及對未來房價的信心，央企對市區(qū)地塊志在必得。另一方面，央企通過聯(lián)合體的形式拿地，可以分?jǐn)傦L(fēng)險，市場競爭力可見一斑。
理性拿地，爭搶好地
近期隨著樓市政策“組合拳”加速落地，上海樓市止跌回穩(wěn)跡象明顯。不過，隨著土地供應(yīng)的減少，房企在拿地投資方面，不得不面對優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈的局面。一方面要理性拿地，另一方面又要爭搶好地。
上海此輪土拍出讓10宗地，有7宗地產(chǎn)生溢價，其中5宗地溢價率在11%~19%之間，僅個別地塊溢價率在20%以上，總體溢價率并不高。并且樓板價和周邊在售產(chǎn)品價格還是有一定差距。
“少量的錢投資在優(yōu)質(zhì)的土地上”也成了房企投拓部門的一項宗旨。據(jù)一名央企投拓人員透露，此輪上海土拍推出的地塊質(zhì)量好，未來銷售壓力不大，但企業(yè)也要考慮安全系數(shù)，由于開發(fā)成本高，在銷售價格不會大幅增加的前提下，房企拿地時還是比較理性，沒有出現(xiàn)價格高企現(xiàn)象。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者留意到，在11月28日上午舉行的浦東唐鎮(zhèn)地塊競拍現(xiàn)場，競價到第71輪的時候，房企每輪加價還是1000萬元，當(dāng)?shù)貎r競拍到32.9億元的時候，僅剩兩家房企還在膠著競爭。主持人見勢將加價幅度下調(diào)到100萬元，保利發(fā)展果斷出價，地塊總價變成32.91億元。緊接著，另一家房企緊咬不放，再加價100萬元。最后，保利發(fā)展以32.93億元成功拿下該地塊。據(jù)知情人士透露，與保利發(fā)展較量到最后的是綠城+金茂聯(lián)合體。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者實地考察該地塊，發(fā)現(xiàn)這宗地塊附近有一在售項目是浦發(fā)唐城四期，該項目最近一次開盤時間是11月8日，推出211套房源，認(rèn)購率達(dá)到266%，開盤當(dāng)日去化100%。而距離地塊大約14公里處，是中國金茂在售的張江金茂府，均價約6.3萬元/平方米，低于6.8萬元/平方米的聯(lián)動價。該項目目前已開盤三次，雖然熱銷但不足以“日光”，分析人士認(rèn)為，金茂在上海已經(jīng)將近一年沒有拿地，金茂想在唐鎮(zhèn)板塊加大投資，形成聯(lián)動效應(yīng)。不過，在面對唐鎮(zhèn)地塊的激烈競爭時，金茂投拓人員還是克制住了。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，12月還有年內(nèi)最后一次土拍，大概率會延續(xù)此輪土拍的特點。部分今年斬獲不多的房企還有補(bǔ)倉機(jī)會，而今年銷售狀況不錯的房企依然有繼續(xù)強(qiáng)勢拿地的沖動，熱門地塊會有房企角逐，但最后溢價率不會太高。
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