中新經緯1月30日電 題：廣州中心區松綁限購，北上深會跟進嗎？
作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
近日，廣州市人民政府辦公廳印發了《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(簡稱《通知》)，在繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求等內容外，新政明確放開120平方米以上的住房限購。如何看待此次廣州樓市新政？北上深會否跟進？
李宇嘉
廣州新政為何“看中”大戶型？
作為廣州限購區域的中心區，特別是大戶型，供求有所失衡。根據中國指數研究院數據，2023年，天河區新房供應了4927套，比2022年增加了1000套。成交方面，2023年天河區新房銷售了2815套新房，而在2019-2021年，天河區新房成交在3300-3400套。可以看出，供應量大，需求在萎縮。根據我們接觸到的天河區(特別是東部)的新盤，品質開始拉平，有點同質化競爭的味道。
背后的直接原因，是這兩年廣州供地開始回歸中心區：一是迎合開發商中心區拿地的訴求，二是迎合中心區改善型購房爆發。中心區的新盤大量上市。開發商開始內卷，比公共配套、地鐵、設計。品質拉平以后，就開始比價格，銷售價往往低于吹風價。更重要的是，中心區新盤高端化、豪宅化、大戶型化，直接導致有效購買力減少，也可能導致剛需和剛改被擠出。
天河的情況在荔灣、海珠、白云也存在。中心區新房供應多、價格高、豪宅化，消化難度加大。所以，此次廣州松綁120平米以上新房限購，目的就是放開高收入人群購房限制，鼓勵他們多多買房、買多套房，加速中心區正在海量供應的高價新盤去化，迎接即將到來的供給高峰。
從預期的政策效果看，首先，廣州的中心區公共服務配套完善，通勤成本比較低，為高收入所青睞，新房供應也在迎合高收入群體的偏好，比如大平層、特殊的地段和景觀資源(比如江景、山景等)；其次，高收入人群在子女購房、自己購房或養老等方面，也愿意在中心區買房置業。再次，廣州也以其優越的氣候環境、活躍的創業氛圍、集聚的民營企業等，吸引全國各地的富裕人群。
再看保障房方面，廣州此次新政特別重視保障房的建設力度。《通知》提出，2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。這就是“配租+配售”型的住房保障新模式。也就是說，在新市民、年輕人、工薪階層群體，構建自成體系的住房供需體系。其中，既有對最低收入兜底保障的公租房，也有對新市民、年輕人普惠式保障的保租房，還有針對工薪階層、剛進入城市的人才群體的配售型保障房。
北上深會否跟進？
在廣州之后，北上深會否跟進對樓市“松綁”？筆者認為，廣州存在的情況(比如中心區豪宅化、供應多、去化難)，北上深也類似。而且，1月26日住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，已經明確“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”，因此，從邏輯上講，北上深也會跟進。只不過，在城市能級上北上深更大，政策或略顯謹慎。
對于北上深樓市而言，下一步預計首先是收縮限購的范圍，比如外圍區域限購。這項政策，廣州在2023年9月已經先行一步落實了。現在，與廣州一樣，北上深外圍區域去化也面臨困難，庫存壓力比較大。限購區域收縮以后，下一步才會考慮中心區怎么調整限購政策，但預計不會缺席。
總之，退出限購政策，只是樓市企穩的一個必要條件，而非充分條件。還包括房價的穩定性，阻斷房企風險蔓延，城中村改造的進展，按揭利率繼續下調等。后續還需要其他政策配合，特別是經濟基本面的好轉，以廣州為例，還要看其在貿易、汽車、電子、物流等主打產業上能否企穩回升等。(中新經緯APP)
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責任編輯：張芷菡
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