新華保險斥資百億發(fā)起基金，不動產(chǎn)市場再引險資“新活水”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 陳植 上海報道 保險資金投資不動產(chǎn)，再現(xiàn)“大手筆”。
1月1日晚，新華保險(1366.HK)發(fā)布公告稱，公司于2023年12月31日與中金資本運(yùn)營有限公司(下稱“中金資本”)簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金。
據(jù)悉，這只基金規(guī)模為人民幣100億元，其中新華保險作為有限合伙人(LP)擬認(rèn)購99.99億元，中金資本作為普通合伙人(GP)擬認(rèn)購100萬元。中金資本負(fù)責(zé)基金的投資、管理及運(yùn)營。
此外，這只基金的主要投向不動產(chǎn)領(lǐng)域，即以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報。
公告還顯示，這只基金的經(jīng)營期限為8年。根據(jù)經(jīng)營需要，經(jīng)合伙人會議同意，經(jīng)營期限可以延長，亦可根據(jù)有限合伙協(xié)議規(guī)定縮短。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這只基金的投資范疇，主要包括商業(yè)辦公、養(yǎng)老社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)不動產(chǎn)。而新華保險以LP身份發(fā)起這只基金，可能是基于三點(diǎn)考量，一是私募基金架構(gòu)可以進(jìn)一步提升險資投資決策效率；二是中金資本作為基金管理人，可以充分發(fā)揮他們在不動產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目儲備與投資能力，進(jìn)一步險資的不動產(chǎn)投資業(yè)績；三是若這只私募基金投資策略收益符合預(yù)期，不排除未來他們發(fā)行新的不動產(chǎn)私募基金，吸引更多保險公司注資，進(jìn)一步擴(kuò)大險資參與不動產(chǎn)投資的規(guī)模。
一位保險公司不動產(chǎn)投資部門人士向記者透露，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動加大與化解債務(wù)風(fēng)險等因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)正積極向險資兜售優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
“目前，險資配置優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目的意愿也比較強(qiáng)。”他指出。究其原因，一是歐美保險公司投資不動產(chǎn)的比例普遍在20%左右，國內(nèi)不少保險公司的不動產(chǎn)投資比例偏低，仍有一定的提升空間。二是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)波動加大導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目估值偏低時，恰恰是險資抄底的好機(jī)會。
記者注意到，去年平安人壽、泰康人壽、太保壽險、建信人壽、海保人壽等多家險企總計(jì)發(fā)布逾40份關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告，主要投向?qū)懽謽恰B(yǎng)老社區(qū)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
過去兩個月，險資投資不動產(chǎn)的頻率明顯提速。去年10月，大家人壽從大連萬達(dá)商管手中接管上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司股權(quán)，中郵人壽以42.56億元接手北京中糧?置地廣場，國壽系以39.1億元受讓世茂珠海綜合體半數(shù)股權(quán)；近日，海保人壽以物權(quán)方式投資位于武漢“光谷”的國采中心T4棟2-11層不動產(chǎn)項(xiàng)目，交易總價款2.03億元。
多位業(yè)內(nèi)人士直言，險資頻頻出手投資國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目，不僅給房地產(chǎn)市場帶來“新活水”，提升市場信心，還給不少房地產(chǎn)企業(yè)找到新的“項(xiàng)目出售TX”渠道，更好地盤活存量資產(chǎn)以化解債務(wù)風(fēng)險。
險資強(qiáng)化不動產(chǎn)投資能力
上述保險公司不動產(chǎn)投資部門人士告訴記者，去年以來，他們一直在關(guān)注境內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)的投資機(jī)會。一是不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金回報相對穩(wěn)定，與保險公司的資產(chǎn)負(fù)債期限相匹配，可以提升險資長期投資的收益穩(wěn)健性；二是受宏觀經(jīng)濟(jì)波動加大與化解債務(wù)風(fēng)險等因素的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)也愿意在價格方面做一些讓步，令險資擁有較好的抄底投資機(jī)會。
他直言，目前他們在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資，仍以商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)為主，很少涉及住宅型不動產(chǎn)項(xiàng)目。這背后，一是保險公司在不動產(chǎn)的投資，主要以長期持有為主，商業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)更符合保險資金長期投資要求；二是隨著REITs持續(xù)擴(kuò)容，保險公司也會優(yōu)先考慮投資優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)楹笳哂休^高機(jī)會通過REITs或資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲利退出。
這位保險公司不動產(chǎn)投資部門人士直言，目前保險公司直接投資不動產(chǎn)項(xiàng)目的決策流程仍然相對較長，加之保險公司也認(rèn)為自己資源有限，未必能接觸到更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都令不少投資機(jī)會“擦肩而過”。
“這或許是此次新華保險以LP身份，與中金資本發(fā)起不動產(chǎn)私募基金的一大因素。”他分析說。此外，中金資本擁有更多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目資源，能有效解決保險公司所面臨的市場信息不對稱問題；更重要的是，不動產(chǎn)私募基金的投資決策效率更加“市場化”，有助于險資捕捉到更多投資機(jī)會。
新華保險表示，公司作為有限合伙人(LP)參與設(shè)立上述基金，主要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)投資優(yōu)勢，通過專業(yè)化投資管理團(tuán)隊(duì)，拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會，多元化管理資產(chǎn)，符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求及股東利益。
記者多方了解到，此舉的另一個優(yōu)勢，是進(jìn)一步提升險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資回報率。具體而言，以往險資直接投資不動產(chǎn)項(xiàng)目，主要以財(cái)務(wù)投資為主，很少涉及對寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造改建，但通過不動產(chǎn)私募基金架構(gòu)，基金管理人(GP)有義務(wù)針對未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口結(jié)構(gòu)變化與產(chǎn)業(yè)升級狀況，對所投資的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)懽謽沁M(jìn)行改造，帶動后者租金等收入“更上一層樓”，給保險資金帶來更豐厚的持有型不動產(chǎn)項(xiàng)目回報。
一位房地產(chǎn)投資基金人士向記者透露，在持有型不動產(chǎn)項(xiàng)目投資領(lǐng)域，項(xiàng)目改造改建所帶來的回報相當(dāng)重要。有些商業(yè)不動產(chǎn)通過改建改造后，其年化租金回報率可能上升逾40%。何況在這些商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目在改建改造后創(chuàng)造更高更穩(wěn)定的租金等回報，就有望通過REITs或資金證券化方式退出，令保險資金的實(shí)際回報更豐厚。
記者多方了解到，新華保險試水以LP身份發(fā)起不動產(chǎn)投資基金，仍是個案。目前保險公司投資不動產(chǎn)項(xiàng)目，仍以公司名義直接投資為主。究其原因，是保險公司內(nèi)部仍有多項(xiàng)工作需解決，包括如何全面精準(zhǔn)地評估不動產(chǎn)基金外部管理人(GP)的專業(yè)投資能力，如何提升出資決策，如何通過相關(guān)部門的備案，如何落實(shí)監(jiān)管部門的合規(guī)操作與風(fēng)險管控要求等。
值得注意的是，此前相關(guān)部門啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，為險資以LP身份發(fā)起不動產(chǎn)投資基金提供了政策支持。
記者獲悉，目前個別保險公司也在研究以LP身份發(fā)起不動產(chǎn)私募投資基金的可行性。
房地產(chǎn)公司積極兜售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
隨著保險資金頻頻出手投資不動產(chǎn)，不少房地產(chǎn)公司正積極向保險公司兜售手里的“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。
“相比其他投資機(jī)構(gòu)在收購商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目時需引入銀行貸款，導(dǎo)致收購資金籌資存在一定不確定性，保險資金基本沒有這方面的問題，令項(xiàng)目成交的確定性更高。”一位房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理部門人士告訴記者。此外，他發(fā)現(xiàn)保險公司對優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目有著較高的配置需求，令雙方達(dá)成交易的幾率上升。
但是，要讓險資出手，并非易事。
他告訴記者，目前保險公司主要投資一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目，或地理位置頗佳且具備成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的養(yǎng)老社區(qū)等，其他項(xiàng)目很難納入他們的投資范疇。
此外，盡管保險公司對不動產(chǎn)的投資主要以長期持有為主，但目前他們也會全面評估項(xiàng)目通過REITs或資產(chǎn)證券化方式退出的可行性，令他們能接受的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目范疇進(jìn)一步收窄。
記者多方了解到，除此之外，價格仍是雙方博弈的焦點(diǎn)。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)波動加大等因素，保險公司仍希望房地產(chǎn)企業(yè)能在價格方面做出更多的讓步。但除非債務(wù)到期兌付壓力實(shí)在過大，房地產(chǎn)企業(yè)不大愿輕易“松口”。
“目前，我們也在嘗試采取更靈活的投資方式，比如以往保險公司喜歡收購不動產(chǎn)項(xiàng)目100%股權(quán)，現(xiàn)在我們正與個別保險公司磋商，能否先讓保險公司認(rèn)購商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目部分股權(quán)，并約定未來險資有權(quán)利逐步增持。”這位房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理部門人士告訴記者。若保險公司以LP身份發(fā)起不動產(chǎn)私募基金，房地產(chǎn)公司與這只基金管理人(GP)磋商，或許能達(dá)成更加靈活的投資方案。
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