中新經(jīng)緯1月3日電 (李自曼)2024年伊始，新華保險(xiǎn)欲百億元投資不動(dòng)產(chǎn)的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
1日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下稱新華保險(xiǎn))發(fā)布公告，其與中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司(下稱中金資本)已在2023年12月31日簽署有限合伙協(xié)議，以共同設(shè)立基金。
據(jù)公告，該基金規(guī)模為100億元人民幣，以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。新華保險(xiǎn)作為單一LP，擬認(rèn)繳99.99億元，中金資本作為普通合伙人擬認(rèn)購(gòu)100萬(wàn)元，并負(fù)責(zé)該百億基金的投資、管理及運(yùn)營(yíng)。
自2021年撤離地產(chǎn)股，到近兩年不斷加碼不動(dòng)產(chǎn)，險(xiǎn)資打的什么算盤？
新華保險(xiǎn)曾多次作為L(zhǎng)P出資
據(jù)公告的說(shuō)明，上述基金計(jì)劃存續(xù)期限為8年(4+4)，可進(jìn)行循環(huán)投資，投資期、退出期內(nèi)的年管理費(fèi)均為0.4%(投資期按實(shí)繳規(guī)模計(jì)算，退出期按已投未退)，基金門檻收益率8%，Carry部分按照10%、90%在GP與LP之間進(jìn)行分配。
普通合伙人(General Partner)簡(jiǎn)稱“GP”，是基金的出資人與運(yùn)營(yíng)人，與基金之間是一種所有權(quán)關(guān)系，并同時(shí)具有對(duì)基金的管理權(quán)限。有限合伙人(Limited Partner)簡(jiǎn)稱“LP”，是私募基金組織形式中有限合伙中的一種當(dāng)事人形態(tài)。相比于一般合伙人，有限合伙人僅投入資本而不參與公司管理；在債務(wù)責(zé)任承擔(dān)方面，普通合伙人是承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任的，而有限合伙人只在自己投資的限額內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
中金資本是中金公司的全資子公司，新華保險(xiǎn)和中金公司均為中央?yún)R金旗下公司。上述基金的投資決策委員會(huì)由兩名成員組成，均由中金資本委派。
為何作為有限合伙人參與設(shè)立基金，新華保險(xiǎn)在公告中表示，主要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)投資優(yōu)勢(shì)，通過(guò)專業(yè)化投資管理團(tuán)隊(duì)，拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會(huì)，多元化管理資產(chǎn)，符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求及股東利益。
本次基金的出資，是截至目前新華保險(xiǎn)作為L(zhǎng)P最大“手筆”投資。新華保險(xiǎn)自2014年開(kāi)始作為L(zhǎng)P出資，為上海復(fù)星創(chuàng)富投資管理股份有限公司(下稱“復(fù)星創(chuàng)富”)注資1億元。2017年，新華保險(xiǎn)投資較為集中，共出資5只基金，認(rèn)繳出資24.05億元；2019年、2021年向前海母基金、源碼資本單一基金各出資10億元；2022年、2023年，新華保險(xiǎn)分別向高榕資本、維梧資本的基金各認(rèn)繳出資5億元人民幣。
在政策影響下，近兩年保險(xiǎn)資金LP發(fā)展升溫。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年險(xiǎn)資LP披露的出資金額約達(dá)1000億元，同比上升16.7%，占比相較2021年提升了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
2023年9月，據(jù)執(zhí)中ZERONE統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，在金融機(jī)構(gòu)LP中，保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)LP出資占比最高，共計(jì)出資499.56億元，占比58.90%，環(huán)比增長(zhǎng)超50%。險(xiǎn)資共計(jì)投出27只基金，投向22家投資機(jī)構(gòu)。
中新經(jīng)緯查閱資料發(fā)現(xiàn)，2023年中國(guó)太平、中國(guó)人壽、泰康人壽、長(zhǎng)城人壽等多家險(xiǎn)企均作為L(zhǎng)P進(jìn)行投資，所投資涉及的領(lǐng)域包括能源環(huán)保、先進(jìn)制造、消費(fèi)升級(jí)以及不動(dòng)產(chǎn)等。
Co-Found智庫(kù)秘書(shū)長(zhǎng)張新原對(duì)中新經(jīng)緯表示，保險(xiǎn)資金LP的大量出現(xiàn)，是各大險(xiǎn)企自身不斷調(diào)整和優(yōu)化投資組合結(jié)構(gòu)的結(jié)果。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)做LP向股權(quán)基金出資，既符合長(zhǎng)線資金的投資周期特征，也可以更好地追求科創(chuàng)大時(shí)代下的投資收益回報(bào)。
去年布局18個(gè)項(xiàng)目，偏愛(ài)不動(dòng)產(chǎn)
本次新華保險(xiǎn)和中金資本共同設(shè)立的基金主要投資領(lǐng)域?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)。
據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全年，險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局項(xiàng)目達(dá)18個(gè)。投資方式包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債權(quán)計(jì)劃、公募REITs等多種方式。
2023年1月，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽均披露了大額不動(dòng)產(chǎn)投資情況。如平安人壽公布，擬對(duì)東方萬(wàn)國(guó)等4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行投資，預(yù)計(jì)投資金額不超過(guò)73.33億元。此外，建信人壽、太保壽險(xiǎn)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行追加投資。
從投資地域來(lái)看，險(xiǎn)資2023年不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資地點(diǎn)集中在北京、上海、寧波等一線城市；主要投資項(xiàng)目涉及商業(yè)辦公、養(yǎng)老社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，目前已有多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)際出資階段。
與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)熱情不同的是，險(xiǎn)資不斷減持上市房地產(chǎn)公司的股票。尤其在2021年，險(xiǎn)資大舉撤離地產(chǎn)股。如泰康人壽、泰康資管減持陽(yáng)光城；大家人壽自2021年9月，6次減持金地集團(tuán)，所持股份從20.43%削減至4.99%；中國(guó)人壽則對(duì)萬(wàn)科A連續(xù)減持；和諧健康減持金融街；君康人壽減持首開(kāi)股份等。
Wind數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上市公司2023年三季報(bào)，截至去年9月底，險(xiǎn)資重倉(cāng)房地產(chǎn)公司股票共約59.2億股，較6月底減少了1億股；持倉(cāng)市值約364.96億元，較6月底減少26.5億元。
從“割肉”地產(chǎn)股到持續(xù)加碼不動(dòng)產(chǎn)，險(xiǎn)資有何考量？
國(guó)信證券研報(bào)表示，在目前利率中樞下移及權(quán)益市場(chǎng)持續(xù)低位震蕩的行情下，險(xiǎn)資面臨一定的“資產(chǎn)荒”壓力。同時(shí)，隨著優(yōu)質(zhì)非標(biāo)資產(chǎn)的到期，增厚投資收益、拉長(zhǎng)資產(chǎn)久期是保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)端迫切的需求。因此，險(xiǎn)資進(jìn)一步加大一線城市的商業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域投資，在整體風(fēng)險(xiǎn)可控的背景下拉長(zhǎng)投資期限、降低利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。同時(shí)，2023年以來(lái)，在一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)的背景下，利好2024年地產(chǎn)投資項(xiàng)目的增值回升，有望緩解部分險(xiǎn)資資產(chǎn)配置壓力。
險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的熱情將持續(xù)多久？首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)農(nóng)村保險(xiǎn)研究所副所長(zhǎng)李文中認(rèn)為，近期險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情與監(jiān)管下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)因子，打開(kāi)險(xiǎn)資投資空間有一定關(guān)系。但是更主要的應(yīng)該是近期國(guó)家加強(qiáng)了金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的支持，意味著房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐步走出低谷，部分地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
李文中對(duì)中新經(jīng)緯表示，由于土地資源的稀缺性決定了不動(dòng)產(chǎn)投資的回報(bào)總體上是比較優(yōu)的，因此長(zhǎng)期以來(lái)，以及在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資一直都是保險(xiǎn)公司的一個(gè)重要選項(xiàng)，只是在不同的階段投資項(xiàng)目的類型和側(cè)重點(diǎn)有所差異，可供選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的數(shù)量多少會(huì)有不同。
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責(zé)任編輯：魏薇 李中元
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