近日，位于南京市江寧百家湖核心地段的神旺大酒店，將投資5億元重啟。說起來，南京神旺大酒店也是命運多舛，早在 2006 年就風風火火地動工，但因為土地性質(zhì)問題，這一停擺就是近 20 年。據(jù)了解，重啟后將建成旺旺集團首個五星級旺仔IP主題酒店，新酒店預計將于2027年下半年對外開業(yè)。
事實上，像神旺大酒店這樣打算重啟或已完成重啟的高端酒店項目可不在少數(shù)，一場 “重啟熱潮” 正悄然興起。
01、重啟熱潮與交易活躍并行
今年1月，廈門最老牌酒店廈門鷺江賓館完成了歷經(jīng)1年多的改造提升，恢復對外營業(yè)；2024年第四季度，珠海望海樓酒店宣布，經(jīng)過4年的升級改造，即將盛大重啟。
2024年底，爛尾10多年的湖州西南佳源廣場酒店部分取得工程投資備案，總建約6.7萬m2，總投資約6億元，擬2025年6月開工；爛尾4年的青島歡樂濱海城中的奧潤國際項目更名為“濱海活力灣”并重啟，追加8億元投資，規(guī)劃包括五星級酒店；近期，香港尖沙咀核心商業(yè)區(qū)正推進8個商業(yè)重建項目，總樓面面積達102萬平方呎，其中多個項目將轉(zhuǎn)型為酒店業(yè)態(tài)……
這邊酒店重啟忙得熱火朝天，那邊高端酒店的交易市場也不甘寂寞，異常活躍。
一是拍賣市場火熱。據(jù)邁點不完全統(tǒng)計，僅在2024年第四季度，億元以上的酒店拍賣項目就有65起，然而成交率屈指可數(shù)。拍賣臺上，出現(xiàn)了不少曾經(jīng)風光無限的地標型酒店的身影。比如成都希頓國際酒店，在京東拍賣平臺上的拍賣價格從10.05億元一路降至5.58億元，仍然未能吸引到任何買家出價，連續(xù)7次流拍。此外，北京臨空皇冠假日酒店、佛山希爾頓酒店、重慶北碚悅榕莊酒店等高端酒店也多次上架拍賣。
二是高端酒店摘牌現(xiàn)象也頻繁發(fā)生。例如，全球最高的洲際酒店——南京紫峰洲際酒店或?qū)⑦M入摘牌倒計時，目前已從洲際酒店集團（IHG）的官方預訂系統(tǒng)中下架，所有日期均顯示無房狀態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，酒店自更換業(yè)主后，酒店服務質(zhì)量下降，硬件老化，且業(yè)主與品牌方矛盾加劇。盡管尚未官宣，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為該酒店將在2025年正式摘牌。此外，成都棕櫚泉費爾蒙酒店、澳門喜來登酒店等高端酒店也在近期被傳出或?qū)Q牌的消息。
02、酒店市場的一體雙面
事實上，重啟與拍賣是酒店市場的一體兩面。
多家酒店項目的重啟，背后是酒店行業(yè)的復蘇、資本信心的增強，以及高端酒店自身獨特優(yōu)勢的吸引。
首先，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)向好，商務出行和旅游度假需求大幅回升。據(jù)文旅部數(shù)據(jù)顯示，2024年國內(nèi)出游總人次達到56.15億，比上年同期增加7.24億，同比增長14.8%。
酒店行業(yè)需求周期與宏觀經(jīng)濟波動同步，隨著商旅和旅游需求恢復，行業(yè)進入關鍵復蘇期。邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，高端酒店（奢華酒店、國際高端酒店、國內(nèi)高端酒店）共開業(yè)17家，呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢。
其次，國家對旅游業(yè)的支持政策持續(xù)出臺，給酒店行業(yè)的發(fā)展提供了肥沃的土壤。各省市也積極優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)政策，真金白銀地加大對高端酒店項目的財政支持力度，鼓勵企業(yè)投資高端酒店項目。
近日，深圳大鵬新區(qū)開展 了2025 住宿業(yè)扶持申報，并指出 “大力支持國際國內(nèi)知名品牌酒店投資”；貴陽市發(fā)布了鼓勵扶持避暑度假精品酒店發(fā)展的實施意見；而在2024年全年，從山東、湖南到泉州、佛山、廈門，各地的旅發(fā)大會一場接一場，開得如火如荼，積極引進了眾多高端酒店，為行業(yè)發(fā)展注入了源源不斷的活力。
最后，高端酒店自身所具備的投資價值、堅韌的韌性，成為了吸引資本紛紛入場的核心磁石。高端酒店通常位于城市的核心地段，如同城市的名片，具有稀缺性和不可復制性。盡管經(jīng)濟周期波動對酒店業(yè)有一定影響，但高端酒店憑借其品牌價值和客戶忠誠度，在經(jīng)濟波動中仍能保持相對穩(wěn)定的經(jīng)營表現(xiàn)。同時，高端酒店通過餐飲、會議、活動等多元化業(yè)務增加收入來源。
重啟代表了行業(yè)的復蘇與升級，拍賣退場揭示了市場的洗牌與整合。
首先，它促進了行業(yè)資源的優(yōu)化配置，通過資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，使得資本能夠更高效地進入具有潛力的酒店項目，推動酒店市場的活力提升；其次，活躍的交易市場提升了酒店資產(chǎn)的流動性，為投資者提供了更多的退出機會與盈利空間；此外，頻繁的交易也促使酒店業(yè)主和運營商更加注重酒店的精細化運營和品牌價值提升，從而推動整個行業(yè)向更高效、更專業(yè)的方向發(fā)展。
變革中孕育的未來方向
這些變化不僅重塑了行業(yè)格局，更為未來的發(fā)展埋下了伏筆。面對新的市場環(huán)境與競爭態(tài)勢，酒店投資正孕育著新的趨勢與變革方向。
首先，存量市場的盤活和優(yōu)化依舊是主基調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國共有34萬家酒店（15間及以上）為開業(yè)狀態(tài)，房間規(guī)模1623萬間。
隨著存量市場的競爭的深入，提質(zhì)增效成為核心。業(yè)內(nèi)人士指出，過去簡單的貼牌式存量翻牌并未顯著提升酒店的經(jīng)營效益，未來存量市場的盤活需要更加精細化的運營和管理。
其次，投資模式趨向多元化。第一，輕資產(chǎn)模式成為酒店投資的重要趨勢，投資者可以通過品牌輸出、管理輸出等方式，降低前期投資成本，同時獲得穩(wěn)定的管理收益；
第二，通過與地方政府、國有企業(yè)或其他投資者合作，整合各方資源，降低投資風險，同時獲得政策支持和資源優(yōu)勢；
第三，資產(chǎn)證券化（REITs）或?qū)⒊蔀榫频晷袠I(yè)投資的一種新興方式。2024年，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知，意味著酒店行業(yè)的參與門檻得到一定程度的放寬。通過將酒店資產(chǎn)證券化，投資者能夠以較低的門檻參與酒店行業(yè)的投資，獲得持續(xù)的現(xiàn)金流和穩(wěn)定的回報。
最后，投資邏輯從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“精益管理”。傳統(tǒng)的大規(guī)模投資和廣開發(fā)模式已難以為繼，集約型的“精準投資”成為新趨勢。投資者將更加關注酒店資產(chǎn)的現(xiàn)金流和經(jīng)營回報，而非單純的資產(chǎn)規(guī)模。
邁點研究院發(fā)布的《2024年度全國品牌酒店簽約統(tǒng)計報告》顯示，2024年，從酒店主題分布來看，度假酒店最為熱門，占比27%，進一步證明了度假酒店的市場潛力和投資價值；而在區(qū)域分布上，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和文旅市場繁榮的區(qū)域成為投資人的首要選擇。
結語
不論是重啟歸來還是遺憾退場，都是酒店市場的動態(tài)調(diào)節(jié)機制。在兩者的共同作用下，酒店行業(yè)得以不斷優(yōu)化資產(chǎn)配置、提升運營效率、創(chuàng)新經(jīng)營模式，朝著更加健康、有序、高質(zhì)量的方向發(fā)展。
本文鏈接：一邊是重啟，一邊是甩賣，高端酒店市場變局幾何？http://www.lensthegame.com/show-6-13568-0.html
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