約7折“抄底”剩余50%股權，領展全資吞下上海萬科七寶項目，6個月過渡期后擬更名
對于此次7折收購七寶萬科廣場剩余50%股權，領展資產管理發言人向《每日經濟新聞》記者介紹：
七寶項目規模龐大且兼具長期增長潛力，自2021年以來，領展資產管理就持有七寶項目的一半股權，對該資產有透徹認識，這亦是公司在內地表現最佳的零售資產，其業務在疫情后一直穩步恢復，租用率超過95%。
近日，亞洲市值最高房產信托領展房產基金(0823HK，股價38.25港元，市值984億港元)發布公告，收購上海七寶萬科廣場余下50%權益正式落實成交，之后，領展將擁有該項目整體有效可銷售法定實益業權。
領展最早在2021年4月首次收購七寶萬科廣場50%權益，收購價為27.72億元，項目交易協議價為64億元。
而據此前披露的公告，領展向萬科收購上海七寶萬科廣場余下50%權益，代價為人民幣(下同)23.83億元，收購價是基于該項目的議定物業價值52億元。
有市場分析人士推算，此次領展是以約7折的價格，成功“抄底”了七寶萬科廣場，成為該項目的全資擁有人。
對此，領展資產管理發言人2月22日在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，公司始終對中國內地一線城市保持興趣，專注于尋求市場不時帶來的投資機會。此次收購七寶項目符合這一原則，作價較估值折讓26%，而物業收入凈額的回報率達6.5%。這都為領展在目前的經濟環境下，提供了足夠的緩沖。
全資吞下上海萬科七寶項目
“暫時沒聽說要改叫‘領展廣場’，也還沒收到公司要變動的消息，但大家都知道商場的股權被賣掉了。”
2月22日下午，上海市閔行區漕寶路3330號七寶萬科廣場，一樓大廳服務中心的工作人員表示。
七寶萬科廣場位于上海市七寶鎮內，臨近虹橋樞紐中心，為七寶地鐵站上蓋物業，所在的閔行區是上海市人口第二大行政區。
根據中國購物中心等級評價標準，該項目在2019年被評定為國家五星購物中心。整個購物中心包含地面5層及地下3層，零售總面積達148853平方米，設有停車位1477個，于2016年11月份開業。
公開數據顯示，七寶萬科廣場平均出租率一直穩定維持在95%水平，2023年錄得租金調整率達11.2%。2024年1月，該項目凈收入達4060萬元，2023年全年客流量約2150萬人次，約為閔行區常住人口的8倍及七寶鎮常住人口的80倍。相較2021年及2022年，該商場的客流量分別按年增長11%及45%。截至2024年1月31日的最新估值報告，該物業估值為70.60億元。
該項目西門另一位工作人員介紹，平時商場客流量很大，尤其是靠近七寶老街的進出口，春節期間還組織了舞龍舞獅表演等活動，現場更加熱鬧。
該位工作人員稱，自己目前還屬于萬科商管公司的人，“聽說最近換領導了，萬科的商管團隊正在將工作交接給領展公司。”
七寶萬科廣場所屬的商圈發展較為成熟，周邊還分布著匯寶購物廣場、寶龍城、凱德七寶購物廣場等熱門項目。
上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌表示，七寶萬科廣場是上海區域型購物中心中表現十分出色的項目，許多大品牌商戶爭相入駐，也受到房托機構和資產管理公司的青睞。
領展行政總裁王國龍也公開表示，七寶萬科廣場是一座大型高質量區域性商場，具備長遠增長潛力，同時，可以為公司的投資組合增加收益。總括而言，交易帶來的潛在益處，遠遠高于其交易的作價。
對于這項收購和用于收購的資金，領展方面表示將以內部資金來支付，成交之后，領展的備考經調整債務凈額對資產總值比率預計將由約19.3%變更至約20.4%。中國內地資產價值對領展資產組合總值的占比將由13.2%提升至14.4%。
官網顯示，領展房產基金是亞洲唯一采用內部管理模式的上市房托，也是亞洲市值最大且交投流通量最高的房地產投資信托基金，由領展資產管理有限公司管理。自2005年成為首只在香港上市的房地產投資信托基金后，領展房產基金全屬公眾持股，由私人及機構投資者持有。
截至2023年9月底，旗下多元物業組合價值2380億港元，涵蓋零售、停車場、辦公室及物流物業，資產分布于香港、中國內地，以至澳大利亞悉尼及墨爾本、新加坡和英國倫敦。
目前，持有領展基金份額最多的是全球知名的資產管理集團貝萊德。而在上述收購消息發出后，香港聯交所資料顯示，貝萊德減持領展房產基金82.47萬股，減持后最新持股數目約為2.31億股，持股比例為8.98%。
項目6個月過渡期后更名
在收購上海七寶項目50%權益之前，領展曾一度被傳出有意出售7個中國內地項目，清空零售商業和辦公樓資產，此后王國龍向媒體予以公開否認。
據世邦魏理仕研究部發布的報告，2023年，上海物業投資市場交易總額累計789.8億元，全年交易筆數創下歷史新高達105筆，全年市場表現呈先抑后揚態勢，投資型交易占比更是達到2020年以來峰值水平。按交易筆數計算，零售物業的交易占比10%。
世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示，伴隨消費回暖及旅游復蘇的信號出現，上海錄得若干筆零售、綜合體及酒店資產相關交易。2024年，隨著政府政策不斷釋放積極信號，宏觀經濟逐漸企穩復蘇，融資成本持續降低，將進一步推動商業地產投資市場的流動性。
從市場段來看，目前，上海零售商業正面臨著租金壓力。據第一太平戴維斯統計，截至2023年末，上海全市購物中心的首層平均租金環比微降0.1%，為25.8元/平方米/天，較上年同期下降0.4%；其中核心商圈首層租金環比持平，而非核心商圈存量及新項目以更多租金優惠吸引租戶入駐，環比下降0.1%。
按照領展方面的計劃，七寶萬科廣場的交易完成后，項目將設有6個月的過渡期，期間現有的物業管理公司印力集團將繼續管理該物業的日常運作。領展計劃為該物業更名，并在過渡期結束后接手它的管理運作。
據領展資產管理發言人介紹，公司將能夠以更靈活的方式探討七寶項目未來的發展方向，簡化決策過程，進一步提升物業價值。
不過，杜斌認為，接手這處項目后，領展大概率會沿用萬科的管理團隊，繼續對商場進行運營。在未來合適的時機，房托機構還是會走退出機制。
記者 劉頌輝
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