21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道 1月30日，上海宣布優(yōu)化住房限購(gòu)政策，支持非本市戶籍單身人士購(gòu)房。政策明確自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。
除上海外，近期發(fā)布樓市重磅政策的城市還有廣州和蘇州。1月27日，廣州宣布取消120平方米以上戶型限購(gòu)。1月30日上午，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電蘇州部分區(qū)域房產(chǎn)交易中心證實(shí)，無(wú)論本地人還是外地人，買房不再需要做購(gòu)房資格審核，但新房仍限售兩年，這就意味著，蘇州已全面取消限購(gòu)。
上海首次放松非滬籍居民的購(gòu)房資格，由家庭調(diào)整為個(gè)人，頗受市場(chǎng)關(guān)注。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析指出，雖然上海針對(duì)的購(gòu)房區(qū)域僅限外環(huán)外，但從二手房成交分布來(lái)看，有近53%的成交占比在外環(huán)以外，能夠滿足大部分剛需購(gòu)房者的需求。所以此次放松限購(gòu)將有效針對(duì)剛需購(gòu)房群體，鼓勵(lì)單身購(gòu)房者積極入市，充分釋放潛在的購(gòu)房需求。此外，考慮到目前樓市成交理性，本輪調(diào)整將針對(duì)此前被抑制的合理的購(gòu)房需求，能夠保障一定的成交活躍度，但并不會(huì)導(dǎo)致樓市過(guò)熱的情況。
一線城市及熱點(diǎn)城市頻發(fā)新政，樓市寬松操作越來(lái)越多，市場(chǎng)信心何時(shí)回歸？
短期對(duì)沖市場(chǎng)下行
針對(duì)性政策的背后，是局部市場(chǎng)的下行。
來(lái)自鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外及五大新城的新房、二手房成交自2023年3月份之后出現(xiàn)明顯下行行情。2023年3月份，五大新城二手房成交3218套，沖上全年成交高位，此后每個(gè)月成交量徘徊在2000套左右，四季度則連續(xù)三個(gè)月成交維持在1600多套。新房成交因供應(yīng)量波動(dòng)較大，但在年底供應(yīng)量高峰期，成交仍然低于4月份。
對(duì)于上海優(yōu)化調(diào)整外環(huán)外限購(gòu)政策，一名央企房地產(chǎn)平臺(tái)的投拓人員表示，這并不會(huì)影響公司在上海的投資策略，因?yàn)檎邔?duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響有限。“短期先提升去化速度和去化量，再考慮價(jià)格能否企穩(wěn)”。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海樓市新政是在奉賢及青浦限購(gòu)政策調(diào)整試點(diǎn)基礎(chǔ)上的進(jìn)一步優(yōu)化。從市場(chǎng)來(lái)看，上海外圍區(qū)域樓市去化壓力升高，主要是近兩年該區(qū)域供應(yīng)量比較大，外加庫(kù)存量上升以及來(lái)訪量下滑明顯，該區(qū)域優(yōu)化購(gòu)房政策的迫切感日益強(qiáng)烈。
觀察過(guò)去一年五大新城二手房成交量不難發(fā)現(xiàn)，上海樓市流動(dòng)性正在逐漸減弱。業(yè)內(nèi)分析人士指出，放開(kāi)外地人單身限購(gòu)會(huì)促進(jìn)一波遠(yuǎn)郊地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的去化，這對(duì)五大新城板塊的剛需項(xiàng)目是利好。但這或許僅能延緩?fù)鈬鷺鞘械南滦兴俣龋荒堋爸竿袌?chǎng)反轉(zhuǎn)”。
與上海目的相同，廣州和蘇州亦為增強(qiáng)流動(dòng)性出臺(tái)新政。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州120平方米以上的大戶型占比約為23.4%。廣州除了取消全市120平方米以上住房限購(gòu)，還規(guī)定，如果房屋用于出租，可以再購(gòu)買一套房子，等于釋放了購(gòu)房名額。
業(yè)內(nèi)人士向記者指出，蘇州全面取消限購(gòu)，與其區(qū)域板塊分化明顯有很大關(guān)系。蘇州園區(qū)、獅山、姑蘇板塊新盤開(kāi)售都是日光狀態(tài)；其他非熱點(diǎn)板塊，或者說(shuō)供應(yīng)量相應(yīng)較大的板塊，市場(chǎng)流速很慢。據(jù)德佑地產(chǎn)一名業(yè)務(wù)員透露，蘇州的昆山、太倉(cāng)樓市在2023年下旬出現(xiàn)跌勢(shì)，一套200萬(wàn)左右的房源總價(jià)平均便宜10-30萬(wàn)元不等。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，廣州放開(kāi)120平方米以上限購(gòu)，對(duì)于改善性需求釋放會(huì)有推動(dòng)作用，市場(chǎng)一定會(huì)給予反饋。蘇州放開(kāi)限購(gòu)也是出于激活流動(dòng)性考慮，當(dāng)然，基于農(nóng)歷春節(jié)即將來(lái)臨，市場(chǎng)反饋的速度不一定那么快，節(jié)后或許將有所體現(xiàn)。
長(zhǎng)周期調(diào)控流量為王
1月26日，住建部門要求各城市可以加強(qiáng)自主調(diào)控。在這一大背景下，廣州、蘇州、上海相繼出臺(tái)限購(gòu)取消政策。此外，1月24日重慶宣布終止對(duì)所有180平方米以內(nèi)住房征收房產(chǎn)稅（注：重慶全市不限購(gòu)，但對(duì)獨(dú)棟別墅、最貴的極個(gè)別豪宅征收每年實(shí)質(zhì)0.35%房產(chǎn)稅）。
前述分析人士認(rèn)為，調(diào)控處于長(zhǎng)周期，有三個(gè)方面的關(guān)注點(diǎn)，第一，取消限購(gòu)是在供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下取消的，當(dāng)前已經(jīng)是回歸到居住需求為主；第二，放開(kāi)限購(gòu)不會(huì)造成市場(chǎng)短期過(guò)熱情況，而是對(duì)沖市場(chǎng)的下行；第三，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人才購(gòu)房政策將繼續(xù)實(shí)施。形成優(yōu)化限購(gòu)與人才安居購(gòu)房的梯度政策體系，才能夠留住城市建設(shè)人才，對(duì)于穩(wěn)定樓市具有積極作用。
目前，上海樓市的供求結(jié)構(gòu)已發(fā)生較大的變化，一是本地人口改善需求主導(dǎo)趨勢(shì)愈加明顯，二是新進(jìn)入上海人群的剛性需求明顯。宋紅衛(wèi)指出，上海放松外環(huán)外單身限購(gòu)將會(huì)釋放自2012年以來(lái)堆積的外地單身人群購(gòu)房需求。從政策對(duì)市場(chǎng)的影響來(lái)看，能夠?qū)_當(dāng)前樓市下行的壓力，對(duì)于穩(wěn)定樓市具有明顯支撐，同時(shí)，該政策不會(huì)造成短期樓市過(guò)熱以及投資投機(jī)炒房的情況發(fā)生。
可以說(shuō)，上海為保住市場(chǎng)流量，反應(yīng)迅速。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，上海此次優(yōu)化購(gòu)房政策，是立足合理住房需求和新情況，充分考慮上海數(shù)量相對(duì)大的單身青年群體置業(yè)需求，對(duì)有能力有需求通過(guò)市場(chǎng)化方式來(lái)解決居住問(wèn)題的單身人士予以支持。此次在外環(huán)外區(qū)域的優(yōu)化購(gòu)房政策， 覆蓋了五個(gè)新城和南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域，也有利于更好推進(jìn)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集，促進(jìn)區(qū)域職住平衡和產(chǎn)城融合。
不過(guò)，市場(chǎng)人士所擔(dān)憂的樓市流量問(wèn)題仍然很難解決。據(jù)前述央企投拓人士透露，在該公司內(nèi)部測(cè)算結(jié)果來(lái)看，上海樓市的去化壓力正逐漸往城市內(nèi)圈縮減，越接近市中心的地段，樓盤去化壓力越小，而且這一圈層在逐漸縮小。這就增加了房企在上海土拍中的難度，畢竟市中心的地塊，并非人人可得。
宋紅衛(wèi)指出，當(dāng)下一線城市或者熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)新政，從長(zhǎng)期來(lái)看，吸引外來(lái)人才是城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心內(nèi)容，而優(yōu)化購(gòu)房政策對(duì)于吸引人才，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都是有利的。
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