21世紀經濟報道記者 張偉澤 香港報道
“中國經濟目前面臨最重要的問題仍然是房地產市場的挑戰。如果房地產市場不企穩，那么這個周期就很難重新修復。”思睿集團首席經濟學家洪灝在專訪中對21世紀經濟報道記者表示。
洪灝指出，目前中國的城鎮化率約為60%，但實際在城市居住的人口比例要遠高于這個數字，因此房地產市場繼續發展的空間有限。上一個房地產周期已經將居民的購買力透支，因此目前居民家庭的杠桿承受能力很弱，中國房地產市場也不能像此前一樣，通過居民部門加杠桿來幫助房地產去庫存，從而帶動整個信貸周期重新擴張。
洪灝進一步表示，在這個周期中，中國房地產市場需要找到另一條路徑，例如通過公共部門收購存量房。這些存量房可以用以改造成經濟適用房、廉租房等社會保障設施，讓房子能夠適得其所，發揮政策效應。中國房地產市場如果庫存能夠得到如期清理的話，將能夠重新煥發活力。
對于中國目前面臨的低通脹壓力，洪灝認為在房地產這一經濟增長引擎熄火之后，想要維持中國經濟增長速度，短期只能通過投資和出口拉動，這是目前的不情之選。但另一方面，投資勢必導致產能進一步過剩，因此價格壓力在這兩年就特別突出。
洪灝認為，想要解決低通脹的問題，需要調整產能和擴大內需同步進行。對于提振內需，可以采用提高社會福利的方式，包括提高最低工資、減稅等舉措，但最重要的是需要調整人民幣匯率水平。人民幣匯率長期被低估，中國作為出口大國，這意味著中國家庭在補貼海外消費。如果人民幣匯率能夠升值，對于內需將會有巨大幫助，中國的資產價格將會重估。
而對于短期中國消費刺激，洪灝認為，消費在GDP中所占比重較低是中國長期存在的問題，這一現象的背后反映出了深層次的社會文化因素。但對于短期內經濟面臨的壓力，更重要的是提高政府公共部門的支出。如果政府公共部門支出擴大，中央政府資產負債表擴張，將能夠為更好地推動中國經濟走出周期底部。
本輪房地產周期與此前不同
《21世紀》：當前中國經濟正面臨一些短期和周期性的影響因素，你認為中國經濟目前面臨的最重要的問題是什么？
洪灝：我認為最重要的問題依然是房地產。當然，人口問題也不可忽視，但它是一個長期因素，并不能通過一兩年的政策調整迅速改善。因為人口周期長達60到80年，即使我們短期內緊急調整政策來鼓勵結婚和生育，生育率也很難立即出現顯著改變。
一般來說，房地產的周期大概是3到4年。到了大概2023年左右，其實我們應該會看到經濟的房地產周期的修復。但從2023年至今，我們經歷了一個前所未有的漫長筑底階段。今年房地產的銷量預計在8萬億元至9萬億元左右，而在高峰時期，我們的銷量曾高達17萬億元至18萬億元，現在的銷量相比高峰時期已經減少大半。盡管房地產在當前經濟中的重要性已經有所下降，但它仍然是中國經濟中占比最大的板塊之一。如果房地產市場不能企穩，整個經濟周期將難以得到有效修復。
《21世紀》：從2024年的9-10月開始，樓市無論銷量還是價格都有所回升。你認為房地產市場何時能夠真正觸底反彈？在你看來，未來房地產領域可能還會出臺哪些政策？
洪灝：這確實是我們一直以來的固有思路，總覺得政策已經出得差不多了，房地產市場就會得到修復。但很明顯，這一輪房地產周期與以往截然不同。今年放開限購的時候，我們還是秉持著老一套的思維，擔心一放開限購，房價就會飆升。
我覺得這種擔憂有些奇怪。城鎮化率現在已經達到了60%，也就是說有三分之二的人生活在城市里，或者擁有城市戶口。但實際上，城市里的人口比例可能更高。我認為，當前的城鎮化率并不能真實反映中國的實際城鎮化狀況。實際居住在城市的人口數量遠高于城鎮化率的統計數字。這也衍生出了一系列問題，比如農民工子女的教育問題、農民工的社會福利和醫療保障問題等。如果不是因為有那么多非城市戶口的人口居住在城里，這些問題又怎會如此突出呢？因此，我認為城鎮化進程還將繼續。當然，農村戶籍轉為城市戶籍，對流動人口的保障會更加完善，但也會給城市帶來一定的負擔。
至于房價何時見底，一般來說，價格的調整是市場供需雙方達成交易時釋放的信號。目前中國房價調整僅下跌了25%，還有調整空間。 從價格角度來看，我認為很難斷定房地產市場已經觸底。
再來看我們當前的房屋買賣速度，市場的存貨量足夠銷售兩年多到三年，再加上在建的庫存等，這些都需要很長一段時間來消化。如果想要去除目前的房地產庫存，僅僅放開限購政策是遠遠不夠的。居民家庭的杠桿承受能力已經很弱了，很難再像以前那樣通過居民部門加杠桿、去庫存來推動信貸周期的重新擴張。
我認為，中國經濟需要走另外一條路，那就是利用公共部門的基金進行收儲。將存量房改造為廉租房等福利設施，讓政策適得其所，發揮政策效應。如果庫存能夠得到及時清理，那么房地產市場將會重新煥發活力。我們在上一個房地產周期中已經透支了未來很多年的購買力。因此，我們需要重新思考如何面對當前的房地產問題。
內外兼顧應對低通脹壓力
《21世紀》：近期，中國也面臨著價格壓力。要打破低通脹的局面，我們應該從哪個環節入手，是供應端還是需求端？
洪灝：兩方面都需要考慮。上游的低通脹壓力已經持續了兩年多，生產者物價指數（PPI）在這段時間一直都是負值。不過，上游的情況可能沒有引起大家太多的關注，因為它并不直接影響老百姓的消費籃子。但是，下游的低通脹壓力正在逐漸顯現。
在近幾年房地產遇到問題后，我們通過投資和出口來拉動經濟增長，這并沒有錯。然而，這種投資方式導致的產能過剩問題，使得價格壓力在近兩年顯得矛盾特別突出。如今，要解決這個問題，我認為它不僅僅是一個內部問題，而是一個需要內外兼顧的問題。
我們的產能原本是通過出口來滿足海外需求的，甚至有些行業過半的產能都是為了出口。現在要調整這些產能，讓它們去滿足內需，首先我們需要振興內需。很多人提出提高社會福利、提高最低工資、減稅等措施，這些都是非常有必要的。
但是，還有一個核心問題就是匯率的調整。我認為人民幣匯率長期來說太便宜了。這對于一個出口強國來說，低匯率確實有利于出口。但作為制造業大國，用便宜的匯率出口，相當于我們中國的家庭在補貼海外消費。
如果我們的匯率能夠升值，那么對內需將會有巨大的幫助。不僅如此，匯率升值還會幫助美國和歐洲國家，使他們的貿易赤字更為合理。
《21世紀》：短期來看，你如何看待人民幣在未來一年的走勢？前不久，潘行長在亞洲金融論壇上也提到了要維護人民幣匯率的穩定。你覺得央行對于人民幣匯率的干預可能會有怎樣的動作？
洪灝：我認為央行現在已經在大力干預匯率了。目前人民幣匯率的中間價報價偏離市場價1000個基點。央行可以通過影響香港隔夜人民幣借貸利率，提高做空人民幣成本操作等措施守護人民幣匯率。
長期來看，我認為人民幣匯率是偏低的。但短期內，壓力確實難以避免。自特朗普當選以來，美元的強勢顯而易見，這種強勢不僅體現在美元兌人民幣上，（美元）兌歐元、日元等也產生了顯著影響。相比之下，人民幣其實表現得相當堅挺。
公共部門支出帶動居民消費
《21世紀》：對于中國經濟，許多經濟學家都提出刺激消費將是明年工作的重點之一。你認為，有哪些政策能夠更直接地影響到居民部門，從而提升居民的收入？
洪灝：如果只是減稅，可能效果不大。目前中國只有8000萬人在交稅，因此，如果只是給這部分人免稅，效果可能并不明顯。另一方面，如果這些人對未來預期沒有改變，則會選擇將省下的稅錢存起來而不是花掉。另外，雖然我們現在也有發放消費券的方式，但更多的是發放打折券的形式，這要求居民先消費才能得到好處，所以實際的作用有限。
考慮改革社會保障制度，但這些是長效機制，可能更適用于解決長期問題，而我們當前面臨的問題是消費不足。中國的消費在GDP中的比重長期以來都相對較低，這在一定程度上也反映了我們的文化現象和經濟發展模式。事實上，我們并不是現在才不消費，而是長期以來都有這種傾向。
大家在談論消費時，往往只關注個人家庭的消費，其實政府才是消費的主力。我認為，最有效、最立竿見影的方法就是讓政府公共部門帶頭消費。無論是什么形式的消費，都可以對經濟產生刺激作用，而且可能會更快、更明顯。
總之，我們需要看到政府公共部門的支出在擴大，政府的赤字在增加，中央政府的資產負債表在擴張。如果我們能看到這些跡象，那么我們的經濟將更有希望順利走出筑底階段，邁向復蘇與增長。
讓市場發揮作用
《21世紀》：2024年，政府推出了許多刺激政策。但市場觀察發現，這些刺激政策的傳導效率和速度正在下降。你認為其中的原因是什么？
洪灝：我們看到央行的資產負債表在擴張，但新增信貸的增速卻在下降，這是歷史上第一次出現這么大的分歧。這從數據上也側面說明，常規的貨幣政策效果與我們的預期完全不同，這就是流動性陷阱。
那么，我們該如何改變這一現狀？剛才我們提到，如果常規的貨幣政策不起作用，那么財政政策就需要發力，政府應該帶頭消費。無論是股票市場、債券市場還是房地產市場，我們都希望它們能夠重新煥發活力。
具體來說，我認為我們應該更多地讓市場發揮自身作用。比如，在市場進入調整期時，如果市場沒有陷入極度恐慌，導致價格完全偏離估值，那么我們就應該讓市場自行進行價格調整，即讓市場的“供”“需”兩只無形的手發揮作用，而不是通過行政手段去干預。我相信當價格足夠便宜時，投資機會就會來臨，投資者自然會抓住這個機會。這樣做才能激發出市場的內在活力。
策劃：于曉娜
記者：張偉澤
監制：朱麗娜
編輯：和佳 朱麗娜
設計：林軍明
視頻制作：袁思杰
出品：南方財經全媒體集團
本文鏈接：SFC Outlook 2025｜專訪思睿集團首席經濟學家洪灝：人民幣匯率升值將極大提升內需，政府部門應該帶頭消費http://www.lensthegame.com/show-3-59977-0.html
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