21世紀經濟報道記者 陳植 上海報道
“近期看豪宅的高凈值人士增加了。”一位上海市中心地段二手房中介機構負責人王誠（化名）向記者感慨說。
他所說的豪宅，是位于上海市中心地段、戶均面積約200平米，單價至少3000萬元的商品房。
過去一年，受房地產市場波動影響，王誠的豪宅業務遭遇近年以來的最艱難時刻。
“過去數月，有意購買豪宅的高凈值人士很少，反而是豪宅拋售量一直在增加。”他告訴記者。在這些拋售者里，不少是急需資金周轉的企業家，以及打算移民的富裕人群。
但是，這些急于出售的豪宅幾乎找不到“接盤者”，除非賣家愿意給出較大幅度的讓價。
對于近日有意購買豪宅人士的增多，王誠也注意到，如今的潛在購房者與以往有所不同——前些年，打算購買豪宅的，主要是限售股到期出售的上市公司高層與重要股東家屬，以及拿到巨額股權融資而身價倍增的科技企業創始人。如今，真正有意購買豪宅的高凈值人士主要為了“改善型居住”而來，大部分是想給子女創造一個更好的學習生活環境，或是讓自己生活出行更加便利。
“更重要的是，如今的豪宅潛在購買者，大多抱著撿漏的心態，他們不急于報價或簽訂購房合同，而是等待賣家不斷降價。”王誠告訴記者。他甚至發現部分高凈值人士還在“貨比三家”，他們一面向賣家不斷壓價，一面也在考察周邊地區的豪宅一手樓盤開盤進展，或通過朋友關系打聽法拍房的價格狀況。
記者獲悉，盡管近期高凈值人士對豪宅的“看房”熱情有所增加，但實際成交量仍未見明顯起色。
“畢竟，面對當前房地產市場波動，高凈值人士也在評估自己所購買的豪宅，未來能否順利出售。”多位上海市中心地段二手房中介人士告訴記者，相比豪宅的未來升值空間，不動產的未來可變現能力正成為高凈值人士投資的更重要考察因素。
豪宅投資者的新想法
“沒想到，如今豪宅的潛在購買者多數抱著撿漏心態而來。”王誠告訴記者。
前些年，他經手的交通便利、地段位置較好、升值空間較大的市中心豪宅，幾乎都是“搶手貨”——只有買家不斷抬高價格希望賣家盡快成交，但如今，市場環境發生180度逆轉。
即便是曾經“一房難求”的優質地段豪宅，買家也不急于出價，而是等待賣家自己主動不斷調低價格，直到賣家報價跌至自己難以接受的程度。
記者獲悉，如今上海市中心豪宅的潛在買家，都希望交易價格能在市場價的7折以內，但這個價格讓賣家頗感憤怒又無奈。
“能成交的上海市中心豪宅不多，因為實際成交價格都大大跌破賣家的最低容忍度。”王誠告訴記者。若不是有些企業家為了盡快籌集資源償還銀行貸款等其他債務，他們絕不愿以極低價格出售手里的豪宅，因為最終成交價相比市場價，幾乎低了約200萬元。
多位上海市中心地段二手房中介人士也告訴記者，近期豪宅看房者增加，不等于成交量相應增加。多數看房者仍以詢價為主，真正有意購買者也是沖著“改善型居住需求而來”，其中最常見的，是子女考入市中心的學校，于是他們干脆出售其他地段的房子，以此為基礎買入市中心的“豪宅”。但這類買房者的決策周期相當長，且往往都在“貨比三家”——等待最低報價出現，導致豪宅成交量繼續徘徊在“低谷”。
“近期，我們也接觸到一些內地富豪，他們也來考察上海市中心豪宅的投資價值。這背后，可能是他們聽說上海市相關部門或將放寬外環內的限購措施，所以提前來看看有沒有具備抄底價值的豪宅。”王誠告訴記者，如今，這些內地富豪也不再像前些年那般“一擲千金”，即便遇到頗具升值潛力或價格偏低的市中心豪宅，他們也不會貿然提前預簽購房合同支付訂金。究其原因，一是他們在等待上海相關政策落地，二是他們更看重豪宅的未來出售變現能力，只有那些具有稀缺性且潛在買家相對較多的豪宅小區，才能被他們納入投資范疇。
股市與樓市的抄底抉擇
在王誠看來，當前影響高凈值人士購買豪宅的另一個重要變量，是他們在抄底股市，還是抄底樓市之間猶豫不決。
“不少潛在購房者在看房過程，一直在比較豪宅與股票的未來升值幅度。甚至有些高凈值人士直接告訴我，如果豪宅的未來升值空間不夠高，他們寧可先買股票，等股市賺錢了才殺個回馬槍，再考慮買豪宅。”他告訴記者。
記者獲悉，持有類似心態的高凈值人士為數不少。
通過王誠的介紹，記者聯系上一位計劃購買市中心豪宅的劉先生，他此前看中了一套位于上海黃浦區，約200平、擬成交量在2800萬元左右的商品房。前些天他曾與賣家初步談妥了購房價格，但隨著A股市場反彈與海外股市迭創新高，他反而不急于敲定購房合同，想先在股市賺點錢才投資購買豪宅。
“畢竟，買房對我而言，未必是迫切的剛需。”劉先生告訴記者。他想購買市中心房子，某種程度也是沖著抄底與財富保值增值心態而來。如今他覺得股市投資的賺錢效應似乎更強更快，開始將注意力轉向各類權益類投資產品。
這令王誠不得不花費更多精力時間，努力說服劉先生優先考慮抄底購買豪宅。畢竟，賣家已經在價格方面做出較大讓步——其實際成交價格低于同一小區同款房型的近期成交價格，存在較大的撿漏機會。
“最終能否成交，我感覺有時真的得看運氣。因為在溝通過程，不少潛在購房者一直在問，豪宅價格是不是已經跌至底部區間，未來會不會繼續跌。”王誠感慨說。當房地產投資的賺錢效應不如股票時，他最擔心的就是潛在買房者的“臨時變卦”。
多位二手房中介機構人士向記者直言，這場資金爭奪戰肯定會持續，目前要讓高凈值人士將目光重新轉向豪宅，一是豪宅價格進一步跌至“底部”，讓他們看到更高的抄底獲利空間，二是樓市能否盡快復蘇，讓他們看到更快的“賺錢效應”。
“目前，對我們最大的精神鼓勵是，目前高凈值人士仍然認為具有稀缺性的優質市中心豪宅，仍是未來個人財富保值增值的重要配置方向。所以他們的抄底熱情猶存，市場需要一個導火索，激發高凈值人群的強烈購買意愿。”王誠告訴記者。
他希望這個“導火索”，是近期開發商開始對豪宅項目漲價。比如新希望地產旗下豪宅項目——武漢 D10 天元、重慶D10 天際、沈陽錦麟譽等紛紛調高售價。
但是，開發商的調價行為能否帶動各地中心地段豪宅價格紛紛觸底反彈，仍是未知數。記者了解到，目前不少高凈值人士認為這種價格傳導效應未必明顯，反而是企業家資金周轉與部分富裕人士移民需求，讓他們感受到近期豪宅供需關系依舊“過剩”。
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