21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道
在2025系統工作會議上被證監會重點提及的公募REITs，過去一年的表現如何？
伴隨著2024年四季報披露完畢，公募REITs的經營和業績情況也水落石出。共有51只公募REITs披露了收入、凈利潤、可供分配金額等數據。
Wind數據顯示，全市場51只披露2024年四季報的公募REITs，在報告期內共取得營業收入35.59億元，凈利潤2.58億元。對于其中擁有2024年可供分配金額預測數據的30只產品，其在當年四季度的平均可供分配金額完成度為95%。根據底層資產類型的不同，部分項目在四季度的盈利有所承壓，不過從全年來看，在市產品的業績達成率仍較為良好。
2025年以來，我國公募REITs市值進一步突破1700億元，刷新歷史記錄。伴隨低利率環境下股市、債市的震蕩，REITs的投資價值再次受到市場關注，多家機構認為，可以關注優質底層資產的結構性機會。
部分項目業績承壓 消費類REITs最穩健
2024年四季報數據顯示，報告期內，我國全市場51只公募REITs累計取得收入35.6億元。
其中鵬華深圳能源REIT以3.41億元的當期收入，在公募REITs市場中排于榜首。同時，中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT等9只產品去年四季度收入均超1億元。
從盈利能力來看，上述51只產品中，有38只產品在2024年四季度凈利潤為正，占比74%。中信建投國家電投新能源REIT以7279.34萬元的季度盈利居首。
不過在部分底層資產之間，不同產品的業績分化有所加大，其中以高速公路REIT尤甚。數據顯示，平安廣州廣河REIT、華夏南京交通高速公路REIT兩只交通基礎設施項目在去年四季度分別盈利3512.45萬元和2213.41萬元，位列第二、第三名，而中金安徽交控REIT在當期凈利潤-9841萬元，環比上一季度7600萬元，為季度虧損最多的公募REITs項目。
在收益分配能力上，剔除季內成立的新產品后，全公募REITs在2024年四季度的平均可供分配金額完成度為95%，和三季度近似。分不同項目類型來看，高速公路、產業園區類REITs依然承壓，多數項目的可分配金額與預期存在差距。而消費類和保租房類底層資產REITs在這一數據方面的環比變動相對穩定。
去年四季度綜合表現最優異的資產類型，莫過于消費類基礎設施REITs。這一分類下的7只產品集中上市于2024年二、三季度，而都在去年四季度達成或超額實現了可分配金額預期。去年四季度財報顯示，消費類基礎設施REITs的底層資產的出租率維持在高位，整體均在95%以上。
記者注意到，目前多數消費類基礎設施REITs底層資產的營業收入和租金收入比在0.8-0.9之間，而穩健的出租率和客流，共同托舉起了項目在四季度的業績表現。以底層資產出租率最高的華夏華潤商業REIT的底層資產為例，2024年四季報顯示，青島萬象城在四季度的出租率高達99%，同期青島萬象城四季度客流同比增長11.9%，2024年度累計同比增長10.9%。
在多份消費類REITs的2024年四季報中，基金管理人都提到，購物中心在四季度的表現，一定程度與同期我國消費市場的回暖緊密相關。而在存量競爭時代，除保證租戶集中度低、品牌結構質量高之外，深度、創新的運營模式和積極改造，都是消費類基礎設施提升客流的勝負手。
此外，能源類REITs的收益分配能力分化則在幾個底層資產類型中相對明顯，背后主要是受到不同自然電能資源條件的季節性影響。
具體來看，2024年四季度整體可分配金額達成率最良好的嘉實電建REIT，當季完成率為178%。季報顯示，項目在報告期內上網電量為1.26億千瓦時，同比增長47.03%，主要原因是“九龍河流域來水與去年同期相比較豐”。相反作為風電REITs，中信建投國家電投新能源、中航京能光伏兩只REIT則在去年四季報中分別表示，風速的下行和光資源弱于同期，是項目底層資產業績未及預期的主要因素。
特別地，幾只上市于2024年四季度的REITs，也在不到一個季度的報告期里跑出了“開門紅”。例如華夏南京交通高速公路REIT、銀華紹興原水水利REIT和招商高速公路REIT均上市于去年11月，但上市不到兩個月來，華夏南京交通高速公路REIT已經取得可供分配金額1.77億元，為同期預測值的336%，后兩者也翻倍完成任務，同期可供分配金額完成率實現200%以上。
盡管在四季度的收益能力不一，但放眼到全年的可供分配金額達成率來看，在市REITs項目2024年的整體表現多數還是可圈可點。數據顯示，在披露了2024年可供分配金額預測值的30只REITs中，僅有3只產業園區REITs——華安張江產園REIT、博時蛇口產園REIT、中金湖北科投光谷REIT的2024年可分配金額完成率在95%-97%之間，其余REITs均達到了收益分配能力的預期線，完成率在100%或以上。
關注2025年市場發展與配置機會
在二級市場上，市場整體情緒的修復在2024年四季度更為顯著。Wind數據顯示，截至2023年年末，我國29只公募REITs的總市值僅為823.34億元。而在2024年年末，上市公募REITs已經增長至58只，總市值則達到1563.99億元，接近翻倍。
其中，得益于去年12月的一波增長，上述58只公募REITs在2024年四季度的平均漲幅實現4.26%，成為2024年平均漲幅第二的季度。與此同時，公募REITs積極回報投資者，在2024年累計分紅57.53億元。
2025開年以來，公募REITs的上行熱度不止。截至2月5日，60只在市公募REITs中的58只均取得了正收益。其中嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業REIT的漲幅已經超過25%，華泰南京建業REIT等另外3只產品漲幅也超過20%，共有21只產品漲幅超過10%。
2月5日，蛇年首個交易日，中證REITs全收益指數更是逆市收漲0.35%，實現八連陽。開年以來，該指數的漲幅已達到6.58%。
春節前夕，證監會曾在2025系統工作會議中提及公募REITs“市值創歷史新高”的發展成果，并重申“提高產業債融資比重，加快REITs市場建設”，也被業內視作公募REITs有望在新一年持續獲得政策支持、提升市場活躍度與投資者參與度的積極信號。
展望后市，華泰證券分析指出，在新舊動能轉換、經濟波浪式運行、企業融資需求偏弱的背景下，債市趨勢未變，基本面穩健且絕對分派率較高的產權項目或存在補漲機會，可關注運管能力強、符合大眾消費邏輯的消費REITs、經營企穩的物流以及邊際改善且路網利好的高速補漲機會。
平安證券首席分析師劉璐同樣指出當前REITs情緒偏強，但也提到，REITs與股、債之間的比價優勢有所收斂，更建議關注REITs的結構性機會；除業績較好的消費板塊外，周期較敏感的交通板塊與穩定板塊IRR仍有一定差距，業績亦有亮點，交通板塊業績突出的個券或有機會。
考慮到我國利率短期內預計仍將維持低位震蕩態勢，也有機構在近期提示了與利率相關性較高板塊的REITs的二級市場價格波動風險。
“REITs市場中一些和無風險利率相關性比較強的資產類型，例如保租房REITs，其擇時和無風險收益的波動相關性較大，投資者也需要關注利率波動反應在REITs二級價格上的風險。”國君資管相關人士近期向記者指出。
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