獨家 | 萬向信托又一六盤水地產項目停兌 五線城市項目流動性何解？
21世紀經濟報道記者 楊夢雪 上海報道
繼六盤水紅橋近10億醫養項目出現停息延期后，萬向信托投向同一地區的地產項目也出現兌付問題。
據投資人介紹，其投資的“萬向信托-地產980號(六盤水新紅橋閱云軒項目貸款計劃資金信托計劃)”自2023年8月起就已經停息，至項目到期的1月中旬本金和利息均停兌。據其了解，自2023年12月起該項目投資人持有的產品陸續到期，但均未獲得兌付。
產品推介書顯示，該項目信托資金用于向六盤水紅橋房地產開發有限公司發放信托貸款，貸款資金用于六盤水閱云軒項目的開發建設。項目亮點包括地理位置較好、土地取得成本低、項目為限墅令后區域內在售的少有的大面積改善別墅等。
但推介書中未披露項目的另一面。六盤水自然資源局后來公示的文件顯示：這一地塊此前為一“養老養護產業建設項目”，此前的開發商貴州宏錦瑞置業有限公司未按程序申報規劃設計方案導致無批準總平面圖，此外還涉及債務違約及融資貸款資料造假等一系列問題。按應急處理方案及訴訟處置后，該項目由六盤水市高新區國有公司接管并更名為“閱云軒”。此后，該項目被裝入地產980號產品向投資人募資。
當地知情人士對記者透露，該項目曾有過一段時間停工，重新批復施工后，項目有所延期。而投資人通過公開披露獲得的信息一直是“正常運行”。
記者從多個渠道了解到，萬向信托此前曾有意尋找機構接手貴州六盤水的幾個項目，但截至目前或仍無相關進展。除上述地產980號項目停兌之外，萬向信托投向六盤水紅橋的兩個醫養項目此前也已出現兌付問題。結合記者獲悉的消息來看，兩個醫養項目同樣流動性存疑，或面臨前景不明的窘境。
底層資產信息披露不全
萬向信托“地產980號”項目所投的六盤水新紅橋閱云軒項目自2020年12月左右陸續開始向投資人募資，產品類型為固定收益類，風險等級為低風險，信托規模不超過2.2億元，信托期限36個月。
根據項目推介書的介紹，標的項目位于六盤水市高新技術產業開發區核心位置，地理位置較好。該項目土地取得成本低，樓面價僅為約709元/平方米，預計銷售均價約7000-8000元/平方米，項目銷售利潤有保障。此外，在2019年住建部發文暫緩別墅項目審批后，該項目為區域內在售的少有的大面積改善別墅。
項目資產在裝入信托計劃公開募資后，仍有諸多“歷史遺留問題”待解。
2021年12月，六盤水市自然資源局披露了一則六盤水市閱云軒建設工程規劃公示牌。其中一則函件內容顯示，該地塊所涉項目在2018年就曾出現融資逾期事宜。根據當時形成的應急處理方案，由六盤水市高新區國有公司訴訟取得抵押房產產權和未開發土地的使用權，全面接管項目工程建設，將所融資金優先用于解決項目建設前期存在的各種問題和債務，剩余資金用于后期開發建設。
該項目此前由貴州宏錦瑞置業開發，為“養老養護產業建設項目”。后續貴州宏錦瑞置業未按程序報審規劃設計方案導致無批準總平面圖情況下，“養老養護產業建設項目”Ⅰ期(望岳溪墅)進行施工，造成嚴重的歷史遺留問題。實施過程中，貴州宏錦瑞置業債務違約及融資貸款資料造假。當地法院判決望月溪墅部分房屋、門面產權及“養老養護社區”項目還未開發的土地給貴州新紅橋開發投資有限公司，現交由貴州智城天下置業有限公司對未開發建設的土地進行開發建設，項目命名為“閱云軒”。
另據公開信息查詢，“地產980號”項目中的交易對手六盤水紅橋房地產開發有限公司為上述新開發方貴州新紅橋開發投資有限公司的控股孫公司，參與建設的貴州智城天下置業則為六盤水高新區管委會旗下一家全資子公司全資控股。
上述函件由六盤水高新技術產業開發區管理委員會2021年12月出具，主要目的為請求該市自然資源局對項目總圖補蓋審核章，并按此次總平面圖變更《建設工程規劃許可證》。有地產從業人士對記者解釋，上述相關手續本應在項目施工前即辦理完成。這份函件公示時萬向信托該項目投資人已投資一年左右，此前“歷史遺留”的項目相關手續仍在陸續補全，投資人對此并不知情。
記者致電了解閱云軒項目的當地某知情人士，其表示項目曾有過一段時間的停工，重新批復施工后，項目有所延期。目前項目正在正常施工，已完成2/3，預計將在2024年10月完工。
至2023年8月，該項目即出現停息。當月的一則臨時信息披露中提及，項目存續期間，在疫情影響、經濟下行、房地產行業遇冷等多種因素疊加下，交易對手流動性持續緊張。本信托計劃融資人未能足額支付2023年5月6日至2023年8月6日期間的信托貸款利息，導致受托人本次無法向受益人足額分配本季度信托收益，受托人于2023年8月15日向投資者分配了約71%的信托收益。本信托計劃后續如有資金回款，受托人將補足本次信托收益。
另一則同月發布的資金管理報告中對項目現場照片進行了披露。截至2023年7月31日，項目現場10#-15#樓、30#-33#樓進展均為進行外部裝修。
該項目停息后，萬向信托曾安撫投資人“不要著急”。萬向信托相關負責人彼時給投資人的解釋是該項目有機構有意向收購，而談判結果從去年8月至今月月推遲。截至目前，投資人對記者表示，萬向信托方對兌付事宜僅表示“還在處理”，項目“還在談收購”，項目進展“一問三不知”。
項目流動性存疑
“地產980號”項目并非萬向信托在六盤水紅橋“踩雷”的第一個項目。此前萬向信托已被曝近10億醫養項目停息延期，所涉的“健康教育2號”、“健康教育4號”兩個項目同樣位于六盤水紅橋新區，所投的六盤水紅橋醫院與“地產980號”項目所投的閱云軒相距不遠。
21世紀經濟報道此前報道，“健康教育2號”成立于2019年12月，信托計劃資金以“股+債”方式投向貴州省萬華醫療置業有限公司。萬華醫療成立于2019年11月，是為開發位于貴州六盤水PPP項目紅橋醫院而設立的項目公司。“健康教育4號”2021年11月成立，資金投向包括六盤水紅橋醫院項目、六盤水紅橋醫院醫養融合項目(包括康養公寓、配套商鋪)。兩個項目存續規模合計9.834億元。
與“地產980號”項目意圖尋找機構“接盤”類似，21世紀經濟報道記者從多個渠道獲悉去年也曾有機構與萬向信托接洽“健康教育2號”和“健康教育4號”兩個項目的投資事宜。記者獲得的一份資料顯示，根據當時的項目進度，紅橋醫院項目及醫養融合項目續建建設成本仍在6億元左右。
值得關注的是，上述兩個項目在建設方面仍面臨數億元資金缺口，而在此之前其已累計使用近10億元信托資金。據萬向信托發布的兩個項目的資金管理報告，截至2023年7月6日，“健康教育2號”共實際運用資金7.018億元；截至2023年9月5日，“健康教育4號”共實際運用資金2.816億元。以此計算，兩個項目累計已使用信托資金9.834億元。
對比招標文件來看，上述兩個項目也或已遠遠超出預算。六盤水紅橋醫院PPP項目招標文件顯示，該項目總投資約7.55億元，其中工程費用約4.69億元，工程建設其他費用約0.48億元，預備費約0.41億元，建設期利息約0.47億元，醫療設備裝備費用約1.5億元。
已投入近10億的兩個醫養項目是否是容易“變現”的資產？對于機構而言，“底層沒有流動性”或仍是重要的考量因素。某機構負責人直言，“在五線城市新區做公寓賣不掉，運營醫院要虧損”。
對于“健康教育2號”、“健康教育4號”出現的延期停息，王永剛曾在接受媒體采訪時表示，“該項目是符合國家的產業政策且具備投資價值的，但由于項目建設期受到疫情等因素影響，各項進度沒有達到計劃，疊加目前房地產低迷的狀況，公司為了保障投資收益，防止房屋‘賤賣’，在項目公司沒有資金收入的情況下，信托計劃不得不停止付息”。
而此前投資者曾多次要求萬向信托說明信托資金具體去向以及公開項目公司萬華醫療的賬目和流水，萬向信托僅回應稱“因涉及商業機密”，不便公開。
截至目前，“健康教育2號”及“健康教育4號”兩個項目的投資人對記者表示，仍無任何兌付進展。
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