獨(dú)家 | 萬(wàn)向信托又一六盤水地產(chǎn)項(xiàng)目停兌 五線城市項(xiàng)目流動(dòng)性何解？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 楊夢(mèng)雪 上海報(bào)道
繼六盤水紅橋近10億醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目出現(xiàn)停息延期后，萬(wàn)向信托投向同一地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)兌付問(wèn)題。
據(jù)投資人介紹，其投資的“萬(wàn)向信托-地產(chǎn)980號(hào)(六盤水新紅橋閱云軒項(xiàng)目貸款計(jì)劃資金信托計(jì)劃)”自2023年8月起就已經(jīng)停息，至項(xiàng)目到期的1月中旬本金和利息均停兌。據(jù)其了解，自2023年12月起該項(xiàng)目投資人持有的產(chǎn)品陸續(xù)到期，但均未獲得兌付。
產(chǎn)品推介書(shū)顯示，該項(xiàng)目信托資金用于向六盤水紅橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，貸款資金用于六盤水閱云軒項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目亮點(diǎn)包括地理位置較好、土地取得成本低、項(xiàng)目為限墅令后區(qū)域內(nèi)在售的少有的大面積改善別墅等。
但推介書(shū)中未披露項(xiàng)目的另一面。六盤水自然資源局后來(lái)公示的文件顯示：這一地塊此前為一“養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目”，此前的開(kāi)發(fā)商貴州宏錦瑞置業(yè)有限公司未按程序申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致無(wú)批準(zhǔn)總平面圖，此外還涉及債務(wù)違約及融資貸款資料造假等一系列問(wèn)題。按應(yīng)急處理方案及訴訟處置后，該項(xiàng)目由六盤水市高新區(qū)國(guó)有公司接管并更名為“閱云軒”。此后，該項(xiàng)目被裝入地產(chǎn)980號(hào)產(chǎn)品向投資人募資。
當(dāng)?shù)刂槿耸繉?duì)記者透露，該項(xiàng)目曾有過(guò)一段時(shí)間停工，重新批復(fù)施工后，項(xiàng)目有所延期。而投資人通過(guò)公開(kāi)披露獲得的信息一直是“正常運(yùn)行”。
記者從多個(gè)渠道了解到，萬(wàn)向信托此前曾有意尋找機(jī)構(gòu)接手貴州六盤水的幾個(gè)項(xiàng)目，但截至目前或仍無(wú)相關(guān)進(jìn)展。除上述地產(chǎn)980號(hào)項(xiàng)目停兌之外，萬(wàn)向信托投向六盤水紅橋的兩個(gè)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目此前也已出現(xiàn)兌付問(wèn)題。結(jié)合記者獲悉的消息來(lái)看，兩個(gè)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目同樣流動(dòng)性存疑，或面臨前景不明的窘境。
底層資產(chǎn)信息披露不全
萬(wàn)向信托“地產(chǎn)980號(hào)”項(xiàng)目所投的六盤水新紅橋閱云軒項(xiàng)目自2020年12月左右陸續(xù)開(kāi)始向投資人募資，產(chǎn)品類型為固定收益類，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為低風(fēng)險(xiǎn)，信托規(guī)模不超過(guò)2.2億元，信托期限36個(gè)月。
根據(jù)項(xiàng)目推介書(shū)的介紹，標(biāo)的項(xiàng)目位于六盤水市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，地理位置較好。該項(xiàng)目土地取得成本低，樓面價(jià)僅為約709元/平方米，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)約7000-8000元/平方米，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)有保障。此外，在2019年住建部發(fā)文暫緩別墅項(xiàng)目審批后，該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)在售的少有的大面積改善別墅。
項(xiàng)目資產(chǎn)在裝入信托計(jì)劃公開(kāi)募資后，仍有諸多“歷史遺留問(wèn)題”待解。
2021年12月，六盤水市自然資源局披露了一則六盤水市閱云軒建設(shè)工程規(guī)劃公示牌。其中一則函件內(nèi)容顯示，該地塊所涉項(xiàng)目在2018年就曾出現(xiàn)融資逾期事宜。根據(jù)當(dāng)時(shí)形成的應(yīng)急處理方案，由六盤水市高新區(qū)國(guó)有公司訴訟取得抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和未開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)，全面接管項(xiàng)目工程建設(shè)，將所融資金優(yōu)先用于解決項(xiàng)目建設(shè)前期存在的各種問(wèn)題和債務(wù)，剩余資金用于后期開(kāi)發(fā)建設(shè)。
該項(xiàng)目此前由貴州宏錦瑞置業(yè)開(kāi)發(fā)，為“養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目”。后續(xù)貴州宏錦瑞置業(yè)未按程序報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致無(wú)批準(zhǔn)總平面圖情況下，“養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目”Ⅰ期(望岳溪墅)進(jìn)行施工，造成嚴(yán)重的歷史遺留問(wèn)題。實(shí)施過(guò)程中，貴州宏錦瑞置業(yè)債務(wù)違約及融資貸款資料造假。當(dāng)?shù)胤ㄔ号袥Q望月溪墅部分房屋、門面產(chǎn)權(quán)及“養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)社區(qū)”項(xiàng)目還未開(kāi)發(fā)的土地給貴州新紅橋開(kāi)發(fā)投資有限公司，現(xiàn)交由貴州智城天下置業(yè)有限公司對(duì)未開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目命名為“閱云軒”。
另?yè)?jù)公開(kāi)信息查詢，“地產(chǎn)980號(hào)”項(xiàng)目中的交易對(duì)手六盤水紅橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為上述新開(kāi)發(fā)方貴州新紅橋開(kāi)發(fā)投資有限公司的控股孫公司，參與建設(shè)的貴州智城天下置業(yè)則為六盤水高新區(qū)管委會(huì)旗下一家全資子公司全資控股。
上述函件由六盤水高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)2021年12月出具，主要目的為請(qǐng)求該市自然資源局對(duì)項(xiàng)目總圖補(bǔ)蓋審核章，并按此次總平面圖變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。有地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者解釋，上述相關(guān)手續(xù)本應(yīng)在項(xiàng)目施工前即辦理完成。這份函件公示時(shí)萬(wàn)向信托該項(xiàng)目投資人已投資一年左右，此前“歷史遺留”的項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)仍在陸續(xù)補(bǔ)全，投資人對(duì)此并不知情。
記者致電了解閱云軒項(xiàng)目的當(dāng)?shù)啬持槿耸浚浔硎卷?xiàng)目曾有過(guò)一段時(shí)間的停工，重新批復(fù)施工后，項(xiàng)目有所延期。目前項(xiàng)目正在正常施工，已完成2/3，預(yù)計(jì)將在2024年10月完工。
至2023年8月，該項(xiàng)目即出現(xiàn)停息。當(dāng)月的一則臨時(shí)信息披露中提及，項(xiàng)目存續(xù)期間，在疫情影響、經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)行業(yè)遇冷等多種因素疊加下，交易對(duì)手流動(dòng)性持續(xù)緊張。本信托計(jì)劃融資人未能足額支付2023年5月6日至2023年8月6日期間的信托貸款利息，導(dǎo)致受托人本次無(wú)法向受益人足額分配本季度信托收益，受托人于2023年8月15日向投資者分配了約71%的信托收益。本信托計(jì)劃后續(xù)如有資金回款，受托人將補(bǔ)足本次信托收益。
另一則同月發(fā)布的資金管理報(bào)告中對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)照片進(jìn)行了披露。截至2023年7月31日，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)10#-15#樓、30#-33#樓進(jìn)展均為進(jìn)行外部裝修。
該項(xiàng)目停息后，萬(wàn)向信托曾安撫投資人“不要著急”。萬(wàn)向信托相關(guān)負(fù)責(zé)人彼時(shí)給投資人的解釋是該項(xiàng)目有機(jī)構(gòu)有意向收購(gòu)，而談判結(jié)果從去年8月至今月月推遲。截至目前，投資人對(duì)記者表示，萬(wàn)向信托方對(duì)兌付事宜僅表示“還在處理”，項(xiàng)目“還在談收購(gòu)”，項(xiàng)目進(jìn)展“一問(wèn)三不知”。
項(xiàng)目流動(dòng)性存疑
“地產(chǎn)980號(hào)”項(xiàng)目并非萬(wàn)向信托在六盤水紅橋“踩雷”的第一個(gè)項(xiàng)目。此前萬(wàn)向信托已被曝近10億醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目停息延期，所涉的“健康教育2號(hào)”、“健康教育4號(hào)”兩個(gè)項(xiàng)目同樣位于六盤水紅橋新區(qū)，所投的六盤水紅橋醫(yī)院與“地產(chǎn)980號(hào)”項(xiàng)目所投的閱云軒相距不遠(yuǎn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，“健康教育2號(hào)”成立于2019年12月，信托計(jì)劃資金以“股+債”方式投向貴州省萬(wàn)華醫(yī)療置業(yè)有限公司。萬(wàn)華醫(yī)療成立于2019年11月，是為開(kāi)發(fā)位于貴州六盤水PPP項(xiàng)目紅橋醫(yī)院而設(shè)立的項(xiàng)目公司。“健康教育4號(hào)”2021年11月成立，資金投向包括六盤水紅橋醫(yī)院項(xiàng)目、六盤水紅橋醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)融合項(xiàng)目(包括康養(yǎng)公寓、配套商鋪)。兩個(gè)項(xiàng)目存續(xù)規(guī)模合計(jì)9.834億元。
與“地產(chǎn)980號(hào)”項(xiàng)目意圖尋找機(jī)構(gòu)“接盤”類似，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個(gè)渠道獲悉去年也曾有機(jī)構(gòu)與萬(wàn)向信托接洽“健康教育2號(hào)”和“健康教育4號(hào)”兩個(gè)項(xiàng)目的投資事宜。記者獲得的一份資料顯示，根據(jù)當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目進(jìn)度，紅橋醫(yī)院項(xiàng)目及醫(yī)養(yǎng)融合項(xiàng)目續(xù)建建設(shè)成本仍在6億元左右。
值得關(guān)注的是，上述兩個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)方面仍面臨數(shù)億元資金缺口，而在此之前其已累計(jì)使用近10億元信托資金。據(jù)萬(wàn)向信托發(fā)布的兩個(gè)項(xiàng)目的資金管理報(bào)告，截至2023年7月6日，“健康教育2號(hào)”共實(shí)際運(yùn)用資金7.018億元；截至2023年9月5日，“健康教育4號(hào)”共實(shí)際運(yùn)用資金2.816億元。以此計(jì)算，兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)已使用信托資金9.834億元。
對(duì)比招標(biāo)文件來(lái)看，上述兩個(gè)項(xiàng)目也或已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算。六盤水紅橋醫(yī)院PPP項(xiàng)目招標(biāo)文件顯示，該項(xiàng)目總投資約7.55億元，其中工程費(fèi)用約4.69億元，工程建設(shè)其他費(fèi)用約0.48億元，預(yù)備費(fèi)約0.41億元，建設(shè)期利息約0.47億元，醫(yī)療設(shè)備裝備費(fèi)用約1.5億元。
已投入近10億的兩個(gè)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目是否是容易“變現(xiàn)”的資產(chǎn)？對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，“底層沒(méi)有流動(dòng)性”或仍是重要的考量因素。某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人直言，“在五線城市新區(qū)做公寓賣不掉，運(yùn)營(yíng)醫(yī)院要虧損”。
對(duì)于“健康教育2號(hào)”、“健康教育4號(hào)”出現(xiàn)的延期停息，王永剛曾在接受媒體采訪時(shí)表示，“該項(xiàng)目是符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策且具備投資價(jià)值的，但由于項(xiàng)目建設(shè)期受到疫情等因素影響，各項(xiàng)進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到計(jì)劃，疊加目前房地產(chǎn)低迷的狀況，公司為了保障投資收益，防止房屋‘賤賣’，在項(xiàng)目公司沒(méi)有資金收入的情況下，信托計(jì)劃不得不停止付息”。
而此前投資者曾多次要求萬(wàn)向信托說(shuō)明信托資金具體去向以及公開(kāi)項(xiàng)目公司萬(wàn)華醫(yī)療的賬目和流水，萬(wàn)向信托僅回應(yīng)稱“因涉及商業(yè)機(jī)密”，不便公開(kāi)。
截至目前，“健康教育2號(hào)”及“健康教育4號(hào)”兩個(gè)項(xiàng)目的投資人對(duì)記者表示，仍無(wú)任何兌付進(jìn)展。
本文鏈接：萬(wàn)向信托又一六盤水地產(chǎn)項(xiàng)目停兌 五線城市項(xiàng)目流動(dòng)性何解？http://www.lensthegame.com/show-3-5954-0.html
聲明：本網(wǎng)站為非營(yíng)利性網(wǎng)站，本網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)博主自發(fā)貢獻(xiàn)，不代表本站觀點(diǎn)，本站不承擔(dān)任何法律責(zé)任。天上不會(huì)到餡餅，請(qǐng)大家謹(jǐn)防詐騙！若有侵權(quán)等問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將在第一時(shí)間刪除處理。