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          多地土拍再現(xiàn)高溢價,年底重點城市土地市場或溫和修復

          2024-11-26 07:13:53 來源:

          21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 近日,杭州土地市場迎來取消新房限價后的第二場土拍,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),三宗宅地全部成交,綜合溢價率29.8%,熱度仍然在線。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          隨著各地優(yōu)化土拍政策、取消新房限價,疊加優(yōu)質地塊入市,近期杭州、北京、成都、深圳、義烏等地的土拍市場上出現(xiàn)高溢價成交地塊,多家民營房企入場拿地。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          在受訪對象看來,房企拿地信心雖有所修復,但更多聚焦在優(yōu)質板塊。土地市場冷熱不均現(xiàn)象仍然顯著,9月增量政策出臺后,整體土拍熱度尚未明顯好轉,民企整體投資熱情尚待提升。即將步入12月,多地供地放量,疊加政策帶動,四季度核心城市土拍情緒或將溫和修復。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          高溢價地塊再現(xiàn)

          11月20日,杭州三宗住宅用地出讓,總規(guī)劃建筑面積154353.5平方米,總起拍價39.57億元,最終三宗地均溢價成交,綜合溢價率29.8%。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          其中奧體博覽中心地塊關注度最高,經(jīng)過49輪競價,由濱江集團以39.5億元競得,成交樓面價超4.8萬元/平方米,溢價率33.85%,超出北側興耀望闕4.6萬元/平方米的新房限價,創(chuàng)奧體板塊地價新高,也是杭州樓面價第二高的地塊。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,10月9日杭州出臺新政之后,奧體和錢江世紀城的日均單量漲幅均居全杭州前五,且成交價明顯上漲,板塊熱度高。對比周邊次新房5~7萬元/平方米的均價,新出讓地塊房地差空間較足,為開發(fā)商打造好產(chǎn)品留下彈性空間。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          此外,金沙湖板塊下沙地塊被自然人洪禮昌以總價4.46億元拿下,溢價率達64.55%,打破了臨平數(shù)字商貿城地塊59.19%的溢價率紀錄,創(chuàng)下今年杭州土拍溢價率新高。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          不只是杭州,11月以來,北京、成都、深圳、義烏等地均出現(xiàn)高溢價成交地塊,頗受市場關注。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          11月5日,北京3宗宅地出讓,規(guī)劃建筑面積209378平方米,總起拍價112.46億元。其中海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目HD-GDS-001地塊的起始價為45億元,地塊上限價51.75億元,對應溢價率15%,銷售指導價10.5萬元/平方米,最終經(jīng)過35輪競價,觸頂搖號,由綠城搖中。與之類似,海淀區(qū)功德寺另一宗地塊由越秀搖中,成交總價63.825億元,成交樓面價71574元/平方米,溢價率15%。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          11月6日,成都中心城區(qū)三宗宅地出讓,其中高新區(qū)大源板塊宅地出讓成最大看點。經(jīng)過84輪競拍,該地塊由遠達競得,成交樓面價26300元/平方米,溢價率46.11%,成交總價約20.67億元,創(chuàng)成都高新區(qū)樓面價新高,也成為成都歷史上樓面價第二高的宅地。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          11月15日,成都再迎4宗宅地出讓,其中錦江區(qū)地塊溢價44.44%成交,由潤達豐濱江競得,樓面價26000元/平方米,成為成都樓面價第三高的宅地。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          11月11日,義烏2宗宅地出讓,均溢價成交,平均溢價率超32%,分別由義烏市穩(wěn)宏置業(yè)有限公司、自然人龔一新競得;11月22日,義烏后宅街道一宗宅地出讓,由自然人楊超以總價6517萬元競得,成交樓面價11236元/平方米,溢價率18.13%。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          11月13日,深圳前海招商街道一宗宅地出讓,最終由深圳市天健地產(chǎn)集團有限公司競得,總價14.35億元,成交樓面價37610元/平方米,溢價率16.48%。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關榮雪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,近期多地接連出現(xiàn)高溢價成交地塊,一方面,是因為近期房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放,提振了市場信心。另一方面,一些地塊由于其地理位置、規(guī)劃條件等存在優(yōu)勢,吸引了多家房企參與競拍,出現(xiàn)高溢價成交情況。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          關榮雪表示,這在一定程度上反映出市場對優(yōu)質地塊的強烈需求和房企對板塊所在市場的樂觀預期。同時,也顯示出政策利好對市場情緒的積極影響,以及房企在資金狀況改善后,對土地市場的積極參與。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          高溢價成交地塊中不乏民營房企拿地的身影,但中指研究院分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,當前央國企仍是拿地主力。據(jù)中指監(jiān)測,1-10月22城重點城市央國企和地方國資拿地金額占比約75%,民企拿地金額占比不足二成,整體拿地信心偏弱。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          但在部分城市,本地民企仍在布局或投資,如濱江、興耀在杭州深耕力度仍較大,遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅在成都拿地。孟新增表示,這是因為這些民企所處區(qū)域經(jīng)濟較發(fā)達,房地產(chǎn)需求支撐較強,同時部分民企屬于多元化實業(yè)企業(yè),通過拿地可以支持其業(yè)務的發(fā)展。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          “短期來看,后期拿地主力仍是央國企,民企整體投資熱情尚待提升。”孟新增表示。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          年底能否“翹尾”

          熱點地塊高溢價成交,也與近期各地房地產(chǎn)政策調整相關。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          如10月9日杭州樓市新政取消新出讓用地限價措施,明確新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求。上官劍表示,此舉在提升產(chǎn)品力和核心板塊新房價格的同時,也將給房企預留更高的利潤空間,提高房企面對優(yōu)質地塊的拿地熱情,助力維持土拍熱度。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          土地土拍規(guī)則也持續(xù)優(yōu)化。孟新增表示,限地價已不適應當前市場形勢,上海等多地相繼跟進取消地價上限。截止到目前,全國重點22個城市中,僅北京、深圳部分地塊設置土地價格上限。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          各地政策仍在繼續(xù)優(yōu)化。如10月31日,北京發(fā)布豐臺區(qū)萬泉寺居住用地出讓預申請公告,該地塊未設置地價上限。業(yè)內人士分析稱,這也是三年多以來,北京第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊,體現(xiàn)出北京主動適應市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          關榮雪表示,土地限價政策的初衷是穩(wěn)定市場預期,在當前新的市場環(huán)境下,價格回歸市場化或已成趨勢,取消地價上限亦是穩(wěn)定市場預期的表現(xiàn)。另外,這也有利于提振土地市場情緒,后續(xù)或有更多城市跟進。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          此外,在一攬子房地產(chǎn)政策帶動下,樓市成交改善也對房企拿地產(chǎn)生一定帶動作用。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化,市場活躍度明顯提升,交易提速。截止到10月,新房銷售面積年內累計同比降幅已連續(xù)5個月收窄,銷售額降幅連續(xù)6個月收窄,市場信心有所修復。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          但目前土地高溢價成交主要集中在局部優(yōu)質地塊,整體來看土地市場并未明顯回溫,低價甚至底價成交地塊居多,市場冷熱不均現(xiàn)象延續(xù)。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          中指數(shù)據(jù)顯示,1-10月300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成,土地出讓金降幅約四成,已較2020年高點下降超70%。一線城市加大優(yōu)質地塊供應力度,成交樓面均價同比上漲逾17%,二三四線城市成交樓面價則有不同程度下降。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          孟新增表示,今年以來,全國土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢,房企拿地能力及意愿均大幅下降,土地供求兩端持續(xù)縮量。1-10月,全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上,土地出讓金降幅超四成。房企拿地仍偏審慎,僅熱點城市核心板塊維持一定熱度,同時9月增量政策出臺后,土拍整體熱度回暖尚未顯現(xiàn)。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          年底漸近,多地供地力度加大。如日前武漢連續(xù)發(fā)布2則土地出讓公告,推出14宗涉宅用地,總起始價約90.13億元,將于12月中旬拍賣;11月21日南京發(fā)布多個土地出讓公告,新增掛牌涉宅用地共11宗,總起始價101億元;11月15日廣州上架4宗涉宅用地,掛牌起始總價33.78億元。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          孟新增表示,前10月重點城市土地出讓收入同比普遍下降,供地計劃完成度一般。目前已進入年度尾聲,盡快推出優(yōu)質地塊,一是為了財政收入需要,二是因為9月末增量政策出臺后,市場熱度提升明顯,房企對優(yōu)質地塊的拿地積極性提升。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

          關榮雪表示,近期市場銷售企穩(wěn)回升,部分規(guī)模房企有補倉意愿,四季度核心城市土拍情緒或將溫和修復。同時短期來看,土地市場“優(yōu)中選優(yōu)”的趨勢不會改變,優(yōu)質地塊競爭或愈發(fā)激烈。2MW流量資訊——探索最新科技、每天知道多一點LLSUM.COM

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