21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 近日，杭州土地市場迎來取消新房限價后的第二場土拍，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，三宗宅地全部成交，綜合溢價率29.8%，熱度仍然在線。
隨著各地優(yōu)化土拍政策、取消新房限價，疊加優(yōu)質地塊入市，近期杭州、北京、成都、深圳、義烏等地的土拍市場上出現(xiàn)高溢價成交地塊，多家民營房企入場拿地。
在受訪對象看來，房企拿地信心雖有所修復，但更多聚焦在優(yōu)質板塊。土地市場冷熱不均現(xiàn)象仍然顯著，9月增量政策出臺后，整體土拍熱度尚未明顯好轉，民企整體投資熱情尚待提升。即將步入12月，多地供地放量，疊加政策帶動，四季度核心城市土拍情緒或將溫和修復。
高溢價地塊再現(xiàn)
11月20日，杭州三宗住宅用地出讓，總規(guī)劃建筑面積154353.5平方米，總起拍價39.57億元，最終三宗地均溢價成交，綜合溢價率29.8%。
其中奧體博覽中心地塊關注度最高，經(jīng)過49輪競價，由濱江集團以39.5億元競得，成交樓面價超4.8萬元/平方米，溢價率33.85%，超出北側興耀望闕4.6萬元/平方米的新房限價，創(chuàng)奧體板塊地價新高，也是杭州樓面價第二高的地塊。
杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，10月9日杭州出臺新政之后，奧體和錢江世紀城的日均單量漲幅均居全杭州前五，且成交價明顯上漲，板塊熱度高。對比周邊次新房5~7萬元/平方米的均價，新出讓地塊房地差空間較足，為開發(fā)商打造好產(chǎn)品留下彈性空間。
此外，金沙湖板塊下沙地塊被自然人洪禮昌以總價4.46億元拿下，溢價率達64.55%，打破了臨平數(shù)字商貿城地塊59.19%的溢價率紀錄，創(chuàng)下今年杭州土拍溢價率新高。
不只是杭州，11月以來，北京、成都、深圳、義烏等地均出現(xiàn)高溢價成交地塊，頗受市場關注。
11月5日，北京3宗宅地出讓，規(guī)劃建筑面積209378平方米，總起拍價112.46億元。其中海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目HD-GDS-001地塊的起始價為45億元，地塊上限價51.75億元，對應溢價率15%，銷售指導價10.5萬元/平方米，最終經(jīng)過35輪競價，觸頂搖號，由綠城搖中。與之類似，海淀區(qū)功德寺另一宗地塊由越秀搖中，成交總價63.825億元，成交樓面價71574元/平方米，溢價率15%。
11月6日，成都中心城區(qū)三宗宅地出讓，其中高新區(qū)大源板塊宅地出讓成最大看點。經(jīng)過84輪競拍，該地塊由遠達競得，成交樓面價26300元/平方米，溢價率46.11%，成交總價約20.67億元，創(chuàng)成都高新區(qū)樓面價新高，也成為成都歷史上樓面價第二高的宅地。
11月15日，成都再迎4宗宅地出讓，其中錦江區(qū)地塊溢價44.44%成交，由潤達豐濱江競得，樓面價26000元/平方米，成為成都樓面價第三高的宅地。
11月11日，義烏2宗宅地出讓，均溢價成交，平均溢價率超32%，分別由義烏市穩(wěn)宏置業(yè)有限公司、自然人龔一新競得；11月22日，義烏后宅街道一宗宅地出讓，由自然人楊超以總價6517萬元競得，成交樓面價11236元/平方米，溢價率18.13%。
11月13日，深圳前海招商街道一宗宅地出讓，最終由深圳市天健地產(chǎn)集團有限公司競得，總價14.35億元，成交樓面價37610元/平方米，溢價率16.48%。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關榮雪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期多地接連出現(xiàn)高溢價成交地塊，一方面，是因為近期房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放，提振了市場信心。另一方面，一些地塊由于其地理位置、規(guī)劃條件等存在優(yōu)勢，吸引了多家房企參與競拍，出現(xiàn)高溢價成交情況。
關榮雪表示，這在一定程度上反映出市場對優(yōu)質地塊的強烈需求和房企對板塊所在市場的樂觀預期。同時，也顯示出政策利好對市場情緒的積極影響，以及房企在資金狀況改善后，對土地市場的積極參與。
高溢價成交地塊中不乏民營房企拿地的身影，但中指研究院分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前央國企仍是拿地主力。據(jù)中指監(jiān)測，1-10月22城重點城市央國企和地方國資拿地金額占比約75%，民企拿地金額占比不足二成，整體拿地信心偏弱。
但在部分城市，本地民企仍在布局或投資，如濱江、興耀在杭州深耕力度仍較大，遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅在成都拿地。孟新增表示，這是因為這些民企所處區(qū)域經(jīng)濟較發(fā)達，房地產(chǎn)需求支撐較強，同時部分民企屬于多元化實業(yè)企業(yè)，通過拿地可以支持其業(yè)務的發(fā)展。
“短期來看，后期拿地主力仍是央國企，民企整體投資熱情尚待提升。”孟新增表示。
年底能否“翹尾”
熱點地塊高溢價成交，也與近期各地房地產(chǎn)政策調整相關。
如10月9日杭州樓市新政取消新出讓用地限價措施，明確新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求。上官劍表示，此舉在提升產(chǎn)品力和核心板塊新房價格的同時，也將給房企預留更高的利潤空間，提高房企面對優(yōu)質地塊的拿地熱情，助力維持土拍熱度。
土地土拍規(guī)則也持續(xù)優(yōu)化。孟新增表示，限地價已不適應當前市場形勢，上海等多地相繼跟進取消地價上限。截止到目前，全國重點22個城市中，僅北京、深圳部分地塊設置土地價格上限。
各地政策仍在繼續(xù)優(yōu)化。如10月31日，北京發(fā)布豐臺區(qū)萬泉寺居住用地出讓預申請公告，該地塊未設置地價上限。業(yè)內人士分析稱，這也是三年多以來，北京第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊，體現(xiàn)出北京主動適應市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。
關榮雪表示，土地限價政策的初衷是穩(wěn)定市場預期，在當前新的市場環(huán)境下，價格回歸市場化或已成趨勢，取消地價上限亦是穩(wěn)定市場預期的表現(xiàn)。另外，這也有利于提振土地市場情緒，后續(xù)或有更多城市跟進。
此外，在一攬子房地產(chǎn)政策帶動下，樓市成交改善也對房企拿地產(chǎn)生一定帶動作用。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，市場活躍度明顯提升，交易提速。截止到10月，新房銷售面積年內累計同比降幅已連續(xù)5個月收窄，銷售額降幅連續(xù)6個月收窄，市場信心有所修復。
但目前土地高溢價成交主要集中在局部優(yōu)質地塊，整體來看土地市場并未明顯回溫，低價甚至底價成交地塊居多，市場冷熱不均現(xiàn)象延續(xù)。
中指數(shù)據(jù)顯示，1-10月300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，土地出讓金降幅約四成，已較2020年高點下降超70%。一線城市加大優(yōu)質地塊供應力度，成交樓面均價同比上漲逾17%，二三四線城市成交樓面價則有不同程度下降。
孟新增表示，今年以來，全國土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢，房企拿地能力及意愿均大幅下降，土地供求兩端持續(xù)縮量。1-10月，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成。房企拿地仍偏審慎，僅熱點城市核心板塊維持一定熱度，同時9月增量政策出臺后，土拍整體熱度回暖尚未顯現(xiàn)。
年底漸近，多地供地力度加大。如日前武漢連續(xù)發(fā)布2則土地出讓公告，推出14宗涉宅用地，總起始價約90.13億元，將于12月中旬拍賣；11月21日南京發(fā)布多個土地出讓公告，新增掛牌涉宅用地共11宗，總起始價101億元；11月15日廣州上架4宗涉宅用地，掛牌起始總價33.78億元。
孟新增表示，前10月重點城市土地出讓收入同比普遍下降，供地計劃完成度一般。目前已進入年度尾聲，盡快推出優(yōu)質地塊，一是為了財政收入需要，二是因為9月末增量政策出臺后，市場熱度提升明顯，房企對優(yōu)質地塊的拿地積極性提升。
關榮雪表示，近期市場銷售企穩(wěn)回升，部分規(guī)模房企有補倉意愿，四季度核心城市土拍情緒或將溫和修復。同時短期來看，土地市場“優(yōu)中選優(yōu)”的趨勢不會改變，優(yōu)質地塊競爭或愈發(fā)激烈。
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