LPR明明下調了，房貸利率卻還依舊很高？這樣的煩惱很快將成為過去了。
明天（11月1日）起，商業性個人住房貸款利率新的定價機制將正式落地。六大行今日發布的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
貸款人可隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月、六個月或一年。在整個還款周期里，房貸利率重定價周期只能調整一次。
新的定價機制有何作用？誰可以申請重定價周期調整？該選長周期還是短周期？未來房貸利率加點幅度如何動態調整？一文看懂→
為什么要實行新的定價機制？
9月29日，央行發布《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。此舉有助于漸進有序緩釋新老房貸利率矛盾，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。
后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利率積累較大利率后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。
過去較長一段時間，受制于商業銀行系統性能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個人住房貸款利率重定價周期也要求最短為1年。隨著商業銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動利率貸款都可由借貸雙方協商確定重定價周期。為提高貨幣政策傳導效率，央行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
當前縮短重新定價周期取消有什么影響？
從10月25日起，大部分存量房貸將完成批量調整，將加點幅度高于-30個基點的存量房貸利率，調整到不低于-30個基點。
由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。批量調整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30基點所致。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。
明天起，重新定價周期最短縮短為3個月，原本市民需要等1年才迎來房貸利率的調整，如今最短三個月就可以調整。舉例而言，市民小美的重新定價日為每年的9月1日，原本要等到明年的這個時候，才能享受到新政帶來的優惠，但申請重定價周期為3個月，那么意味著到明年的2月1日，她的貸款就能重新定價了。
目前LPR利率處于下行通道，重新定價周期的縮短，意味著小美將更快享受到利率重新定價的好處。
我的存量房貸利率加點值是否能夠調整？
根據中國人民銀行公告，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。
房貸LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值加30基點的，可提出調整申請。
舉例子，若本季度（即7月—9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%。人行最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，即為全國新發放房貸利率平均加點值為-52基點。那么平均值-52基點+30基點=-22基點即3.63%，為調整的標準線。
此時，若小明的房貸為LPR-20基點，即3.65%。那么小明可以申請房貸利率重新定價。
全國新發放房貸利率平均加點值該如何確定？
人民銀行會在每個季度首月的最后一天公布上個季度全國新發放住房貸款平均利率，可登錄人民銀行官網進行查詢。
全國新發放房貸利率平均加點值=人行最新公布的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公布的5年期以上LPR的算術平均值。
例如，人行最新公布的全國新發放房貸平均利率為3.33%，該季度內3個月的5年期以上LPR分別為3.85%、3.85%、3.85%，則其算術平均值為3.85%，全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP。
該選長周期還是短周期？
在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
因此，選長周期還是短周期，根據個人預期而定，具體策略如下：
- 如果貸款人認為未來貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價周期調整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率（LPR）下調帶來的優惠；
- 如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率（LPR）上漲就可能會更晚一些。
重新定價周期不一定越短越好。在降息周期，比如當下，選擇的定價周期越短，則越快可以享受重新定價帶來的低利率，從而減少月供。但如果在加息周期，則相反。定價周期越短，則意味著要更快跟著加息提高利率，也將更早承擔LPR上調增加的利息支出。
需要特別提醒的是，整個貸款合同存續期內，重定價周期只能變更一次，變更后不可撤銷。
個人住房貸款合同期限普遍較長，合同期內，可能會經歷不同的利率周期。
固定利率/人行基準利率貸款怎么調整？
需先申請調整為LPR浮動利率貸款，再申請發起LPR加點值調整。轉換僅限一次，轉換完成后，不能申請轉回按固定利率或基準利率定價。
拖欠的貸款可以申請調整貸款加點值嗎？
可以申請，但是需聯系貸款經辦機構協商。
未來房貸利率加點幅度如何動態調整？
未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。
如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。
本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大于30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低于3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。
想申請重定價周期調整
怎么操作？
中國銀行
符合條件的客戶可登錄中國銀行手機銀行App，通過“貸款—房貸利率調整”，選擇名下相應房貸后申請調整重定價周期。
中國銀行將采用變更合同約定方式進行調整，調整完成后，可登錄中國銀行手機銀行App，通過“貸款—房貸利率調整”，選擇名下相應房貸并查詢該筆房貸的調整記錄。
中國農業銀行
浮動利率房貸客戶可通過中國農業銀行手機銀行或貸款經辦行提出重定價周期調整申請，中國農業銀行將不晚于2024年11月15日受理。重定價周期調整將于調整當日生效。
中國建設銀行
中國建設銀行將不晚于11月15日開始受理重定價周期變更申請。浮動利率貸款客戶可以登錄建行手機銀行、建行智慧個貸微信小程序等線上渠道，通過“存量房貸利率調整”功能，點擊“重定價周期變更”，按系統提示自助辦理。新約定的重定價周期在辦理成功當日生效。
中國工商銀行
中國工商銀行將不晚于11月15日開始受理重定價周期調整申請，客戶可通過工商銀行手機銀行“貸款-房貸重定價周期調整”欄目申請調整重定價周期。審核通過后，新的重定價周期即日生效。客戶也可按上述時間安排線下咨詢貸款服務行。
中國郵政儲蓄銀行
自2024年11月7日起，客戶可向郵政儲蓄銀行申請調整重定價周期，符合條件的，將及時予以調整。重定價周期調整將于審核通過當日生效。
申請渠道：
- 線下渠道。客戶可到貸款經辦行線下申請辦理。
- 線上渠道。具體辦理路徑為：郵儲銀行App-貸款-存量房貸常態化利率調整/重定價周期調整。
交通銀行
交通銀行將不晚于11月15日開始受理重定價周期調整申請，客戶可登錄“交通銀行手機銀行-金融-貸款-存量房貸重定價調整”欄目申請調整重定價周期。如不方便線上申請，可前往貸款經辦機構辦理。
本文綜合自央行公告、21世紀經濟報道（記者：唐婧）、證券時報、央視新聞，南方+及公開信息
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