房貸月供不降反升？利率下調(diào)后出現(xiàn)這一“怪現(xiàn)象”，銀行怎么說

2024-11-26 07:13:57 來源：

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　　房貸月供不降反升？利率下調(diào)后出現(xiàn)這一“怪現(xiàn)象”，銀行怎么說

　　為什么貸款利率下調(diào)后的首月，還款金額反而上升了？新一輪存量房貸利率調(diào)整落地后，部分借款人首月月供不降反升，相關(guān)話題在近期引起廣泛關(guān)注，一度登上熱搜。

　　第一財(cái)經(jīng)從部分購房者和銀行處了解到，這一情況確實(shí)存在，且主要發(fā)生在還款方式為“按月等額本息”的借款人身上。在首月還款之后，借款人次月開始還款金額均會(huì)減少。

　　在互聯(lián)網(wǎng)社交平臺(tái)上，也有不少網(wǎng)友“曬”出了這一現(xiàn)象，不同借款人月供上升幅度不等。有北京市民發(fā)布的截圖顯示，按照等額本息方式，在房貸利率下調(diào)后，首月月供比上月增加了200多元。

　　第一財(cái)經(jīng)以借款人身份咨詢了工行、農(nóng)行、中行、建行、招行等多家銀行。其中，農(nóng)業(yè)銀行客服人員表示，對(duì)于選擇等額本息方式還款的借款人，房貸利率下調(diào)后首月月供增加屬正常現(xiàn)象，原因是當(dāng)期利率下調(diào)之后，首期還款金額中的本金增加，利息則是按照新老利率組合計(jì)算，還款金額增多系本金增加部分超過了利息減少部分，下一期還款金額會(huì)減少。對(duì)于選擇等額本金方式還款的借款人，利率調(diào)整后月供會(huì)減少。

　　工商銀行客服人員也表示，很多客戶在利率調(diào)整或提前還款后，都有可能出現(xiàn)第一個(gè)月還款金額升高的情況，后續(xù)會(huì)恢復(fù)正常。不過，對(duì)于月供上升的原因和具體計(jì)算規(guī)則，銀行客服人員普遍建議借款人咨詢經(jīng)辦分支行或當(dāng)?shù)貍€(gè)貸中心。

　　有銀行向客戶解釋稱，在10月25日利率下調(diào)當(dāng)天，銀行會(huì)根據(jù)貸款的剩余本金、剩余期限、執(zhí)行的新利率，參照銀行業(yè)的等額本息還款計(jì)算原理重新計(jì)算還款額。總體遵循的規(guī)則是：還款本息總額減少，總償還本金不變，總付利息減少。

　　第一財(cái)經(jīng)咨詢銀行業(yè)人士了解到，對(duì)于房貸利率調(diào)整后的還款金額變化，可以分拆兩部分來看。

　　首先是本金部分，由于貸款執(zhí)行利率下降，重新計(jì)算的還款額每月還本本金將發(fā)生變化，首期本金歸還速率加快，調(diào)整后首期歸還的本金會(huì)增多。據(jù)了解，這與等額本息還款方式的特點(diǎn)有關(guān)，即在利率不變情況下，隨著還款期數(shù)增加，每月還款總額不變，但其中的本金遞增、利息遞減。

　　其次看利息部分，由于利率變化發(fā)生在月中，銀行會(huì)通過分段計(jì)息的方式單獨(dú)計(jì)算調(diào)整后的首期應(yīng)還利息。銀行依據(jù)在當(dāng)期時(shí)間內(nèi)(標(biāo)準(zhǔn)為30天)，調(diào)整前利率、調(diào)整后利率分別占用的天數(shù)，再結(jié)合貸款剩余本金進(jìn)行分段計(jì)算相加。計(jì)算周期不變情況下，首月應(yīng)還利息會(huì)減少。

　　但從各地市民反映情況來看，利率下調(diào)后首月月供上升，主要有兩種情況：一是本金上升+利息下降，且本金上升部分>利息下降部分；二是本金上升+利息上升，這類情況較少，部分銀行向客戶解釋為計(jì)算天數(shù)增加，即10月31天較標(biāo)準(zhǔn)周期多1天。

　　另有城商行銀行業(yè)人士解釋稱，在存量房貸利率調(diào)整后，對(duì)于等額本息還款方式的貸款，該行對(duì)其遇到利率調(diào)整當(dāng)月的計(jì)息方式做了優(yōu)化，優(yōu)化后調(diào)整當(dāng)月應(yīng)還利息采用分段計(jì)息，應(yīng)還本金按照調(diào)整后的利率計(jì)算。

　　舉例來看：以本金100萬元，期限20年為例，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會(huì)越多。

　　綜合來看，在存量房貸利率下調(diào)后，等額本息方式還款的借款人，當(dāng)月應(yīng)還款額變化情況主要分三種情況：當(dāng)月減少的應(yīng)還利息<當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總還款額會(huì)